[摘要] 新年伊始，全国商品房销售额和销售面积双双跳水。昨天，国家统计局发布的房地产数据显示，1至2月，商品房销售面积10466万平方米，从去年全年增长17.3%转为同比下降0.1%；商品房销售额7090亿元，从去年全年增长26.3%转为下降3.7%。
新年伊始，商品房销售额和销售面积双双跳水。昨天，国家统计局发布的房地产数据显示，1至2月，商品房销售面积10466万平方米，从去年全年增长17.3%转为同比下降0.1%；商品房销售额7090亿元，从去年全年增长26.3%转为下降3.7%。数据显示，销售负增长行情是过去一年来首次出现，预示着楼市已进入调整期。
受春节假期效应、银行信贷额度收紧、杭州等城市降价风潮等因素的影响，楼市销售出现下滑在意料之中。
1至2月份，商品房销售面积10466万平方米，同比下降0.1%。其中，住宅销售面积下降1.2%，办公楼销售面积下降8%，商业营业用房销售面积增长8.4%。商品房销售额7090亿元，下降3.7%。其中，住宅销售额下降5.0%，办公楼销售额下降17.1%，商业营业用房销售额增长7.9%。
销售数据全面下调的同时，商品房待售面积仍大幅增长。2月末，商品房待售面积51397万平方米，比去年年末增加2102万平方米。其中，住宅待售面积增加1770万平方米，办公楼待售面积增加64万平方米，商业营业用房待售面积增加233万平方米。
销量与库存数据此消彼长的背后，是消费者心态的调整。以北京为例，上周惟一入市的刚需项目就出现了价格滞涨与供需比持平的迹象。
位于大兴庞各庄镇的众美城在去年11月首次入市，当时的入市价格是16500元/平方米，时隔四个月之后再次开盘，开盘价格为17300元/平方米，价格仅比上期微涨5%，在近期开盘的众多刚需项目中，涨幅处于相对低位。
整体来看，房地产行业投资增速仍延续去年年初以来持续放缓的态势。
2014年1至2月份，房地产开发投资7956亿元，同比名义增长19.3%，增速比去年全年回落0.5个百分点。其中，住宅投资5426亿元，增长18.4%，增速回落1个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为68.2%。
需要注意的是，当前新开工面积大幅下降，说明房企对行情发展非常谨慎。1至2月份，房屋新开工面积16693万平方米，同比下降27.4%；其中，住宅新开工面积12279万平方米，下降29.6%。房屋竣工面积12418万平方米，下降8.2%；其中，住宅竣工面积9266万平方米，下降10.6%。
与此同时，房企拿地热情已经有所恢复。1至2月，土地购置面积4062万平方米，增长6.5%，而去年同期的水平为3813万平方米，下滑18.6%。土地成交价款1000亿元，增长8.9%，去年同期为919亿元，下滑12%。
“持续一年多的暴涨后，市场势必要理性回归。”中原地产首席分析师张大伟认为，年初以来楼市成交量下调主要因春节因素影响，但相比2013年1至2月份商品房销售面积猛增49.5%，销售额暴涨77.6%的行情，当前市场下滑非常有警示意义。
他分析，2014年整体楼市分化将愈加剧烈，三、四线城市可能陷入整体低迷。在资金面趋紧的情况下，房价出现调整的可能性越来越大，特别是库存严重的城市和人口新增放缓的城市。
数据延伸>>>
房贷收紧 楼市小阳春能否再现？
首套房贷利率优惠取消会削弱刚需购买力，会让购房者延迟购房决策
银行收紧房贷,业内人士预计楼市今年难现三月小阳春。CFP供图
国家统计局13日发布“2014年1-2月份房地产开发和销售情况”显示，受春节假期、房贷收紧、对政策预期不确定等因素影响，今年前两个月，商品住宅市场现量价齐跌态势。
3月是楼市传统的小阳春，但目前银行对首套房优惠利率的取消以及放款时间的延长，势必将削弱刚需的购买力。业内人士认为，对于房地产市场而言，2014年信贷环境将比政策环境影响更为深远。
量价齐现负增长
国家统计局数据显示，2014年1-2月份，商品住宅销售面积9377万平方米，同比下降1.2%，增速比去年全年回落18.7个百分点；住宅销售额5985亿元，同比下降5.0%，增速比去年全年回落31.6个百分点。
科威国际不动产大中华区副总经理虞廷恂表示，今年1-2月，由于春节因素影响，加之购房者预期两会期间，中央政府会明确今年的房地产调控意见，因此买卖双方均持观望态度；同时，银行贷款的难度亦有所增加，使二手房成交周期逐渐拉长，因此在楼市成交数据上出现了较大幅度的下滑。
楼市风向标之一的上海市场，也出现了供应持续放量、成交市场反应冷淡的现象。据科威国际不动产数据，2014年2月上海市商品住宅共成交3489套，总计成交面积41.9万平方米，而同期的供应面积却超出50%，达63.4万平方米。
中原地产研究部也认为，刚需客户群体受某些城市个别楼盘降价和信贷负面因素的影响，处于相对消极的状态。这在一定程度上也削弱了改善型购房者对中高端项目的需求。
开发增速已减缓
统计局数据显示，2014年1-2月份，房地产开发投资7956亿元，同比名义增长19.3%，增速比去年全年回落0.5个百分点。其中，住宅投资5426亿元，增长18.4%，增速回落1个百分点。
业内人士分析称，进入2014年以来，银行出于风险考虑，对房地产相关贷款审批逐渐趋严。这使得本来财大气粗的房企日子颇不好过，这是房地产开发增速放缓的直接原因。
融资方面，1-2月份，房地产开发企业到位资金21264亿元，同比增速较去年全年回落14.5个百分点。其中，国内贷款4913亿元，增速回落8.3个百分点；利用外资50亿元，下降43.2%，而去年全年增速为32.8%；自筹资金增速也回落近10个百分点。
3月难现小阳春
3月是楼市传统的小阳春，但目前银行对首套房优惠利率的取消以及放款时间的延长，势必影响楼市的交易量。
据上海房天下数据监控中心实时统计，2014年3月上海地区预计开盘的商品住宅将达67个，环比飙升378.57%。其中，改善型项目数量达34个，占3月预计开盘数过半。多家机构认为，3月楼市“小阳春”的态势已开始显露。然而，近一段时间众多银行取消房贷利率优惠、贷款供应紧张，不仅加大了购房者的置业成本，同时也使一部分购房者对于未来楼市走向产生疑虑，在一定程度上影响节后市场的回暖速度。
去年年底房贷紧字当头，多数银行取消房贷利率优惠。记者近日走访多家银行发现，个人房贷仍持续收紧，首套房贷款优惠几乎绝迹，如农行只对贷款150万以上的客户给予98折优惠；部分银行甚至停止了房贷业务。
房贷日益收紧现象不仅仅出现在一线城市，“房贷荒”已在二、三线城市中持续深入蔓延。CRIC研究中心所监测的22个城市中，首套房贷款优惠利率几乎绝迹，其中，10个城市上浮5-15个百分点。如佛山、惠州等城市首套房贷款利率已在基准利率的基础上上浮了10-15%；宁波、常州、无锡、青岛、南通等城市的首套房贷款利率也从原来的基准利率9-9.5折优惠收紧至基准利率；原来维持基准利率的城市，如沈阳、重庆、成都、苏州、福州、南京等也从基准利率上浮至基准的1.05-1.1倍；仅32%的城市维持基准利率。
虞廷恂认为，首套房贷款利率优惠的取消很大程度上削弱了刚性需求的购买力，增加购房成本抑制其购房需求，银行贷款的收紧同时也会给购房者造成成交量下降、房价看跌的市场预期，延迟其购房决策。“对于房地产市场而言，2014年信贷环境将比政策环境影响更为深远。”
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