[摘要] 今年，在宏观调控进一步收紧的因素下，持续“高烧”的房价正在以打折的形式出现松动。二三线城市已经出现部分实力房企打折促销的行为，而作为标杆的一线城市也已经出现了打折促销的楼盘。
每年的年底，均有一些房企促销打折。
今年，在宏观调控进一步收紧的因素下，持续“高烧”的房价正在以打折的形式出现松动。二三线城市已经出现部分实力房企打折促销的行为，而作为标杆的一线城市也已经出现了打折促销的楼盘。
部分实力房企打折促销，有年尾甩盘冲量的因素，中投顾问高级研究员郑宇洁接受采访时分析认为，判断拐点为时尚早。
记者近日采访发现，多个城市成交量出现下滑。
数据显示，12月周监测的43个城市中，逾五成城市成交面积同比下降，其中厦门、汕头跌幅，分别下跌93.28%和49.62%。
中原集团研究中心所监测的54个城市数据也显示，12月前5天新建住宅同比11月份成交下降约6%。二手住宅市场与新建住宅行情基本一致，中原集团研究中心所监测的六大城市12月周成交环比全线呈不同程度下降。与此同时，反映市场预期的中原经理人指数趋于平缓，经理人看涨的占比小幅下滑。
而新一轮的调控已经从一线城市往二三线城市蔓延，由于宏观政策偏紧，房企的压力增加，一些房企担心来年风险，纷纷在年尾促销打折。
这些原因显现在数据上，则表现为，12月初的均价开始下滑。据链家地产市场研究中心统计，12月周，北京新建商品住宅成交均价为25759元/平方米，环比下降6.2%;北京二手住宅成交均价为28864元/平方米，环比下降4.25%。价格的降幅主要是由于三环内成交量占比下降的影响。
年底尾盘打折忙
“以价换量是许多房企在打折时考虑的因素。”郑宇洁在接受采访时表示。
从各大城市反馈回来的消息看，一线城市包括广州、上海、深圳，甚至北京有个别项目的报价也出现下跌的趋势。
根据某权威网站数据库实时统计显示，12月上海预计有251个项目有一定的优惠促销，相比11月增加48个楼盘。虽然与往年相比，今年沪上打折优惠盘相比有所减少，但同比今年已是7月以来数量的月份。从区域来看，金山、崇明折扣盘数量涨幅，从11月的19个攀升至本月的34个，紧随其后的是浦东新区，折扣盘数量增加11个。
郑宇洁表示，在宏观偏紧的环境下，部分开发商不得不重拾“以价换量”的策略，通过折扣让利来吸引购房者。
而在北京，11月份，位于昌平区的金融街.金色漫香苑项目销售均价为27000元/平方米，环比下跌3.57%。在同一区域，主力户型为84至96平方米二至三居，路劲.世界城销售均价为24500元/平方米，环比跌幅为2.00%。
除了昌平区，朝阳区多个项目11月份销售均价也出现不同程度的跌幅。其中，北京城建世华泊郡项目均价为39000元/平方米，环比跌幅为2.50%;东湖湾项目均价41000元/平方米，环比下跌4.65%;北京华侨城四季项目均价41000元/平方米，环比10月份的48500元跌幅则达到15.46%。
不仅仅是北京，来自广州经纬行研究中心的监测数据也显示，11月份，广州十区两市新建商品住宅签约均价为11581元/平方米，环比下跌9.4%，同比下跌6.17%。
郑宇洁表示：“就打折力度而言，今年广州的打折力度相较于往年加大了不少。出现了以五千元抵五万的促销手段。有些原本价高的楼盘打折的幅度更大。”
“其次，这一轮打折呈现出多样化的方式。比如出现了买房抽大奖的形式。”她说，“有些项目是楼盘尾货，因为位置或者别的原因，一直卖不出去，因此年底以大礼包形式送出，以诱惑购房者。”
“与往年不同的是，这次打折促销有针对性。并不是说所有楼盘都打折，一些因为稀缺性，所以价格坚挺，没有任何打折措施出现。但是中心区的已经价格高昂的楼盘，在这一轮的调控措施影响下，房企的压力非常大，因此可以看到其降价明显。”
出现打折促销等降价迹象的不仅仅是这几个一线城市，二三线城市打折力度更大。
市场机构某研究中心监测发现，早在10月份楼市的“银十”期间，房地产市场的一些典型企业如碧桂园、万科及恒大等，在持续推盘的同时就开始了相对较大的打折力度。
其中碧桂园的惠州十里银滩开盘时，现房销售折扣幅度达到七五折，同时碧桂园在武汉的梓山湖折扣也高达六五折。此外，根据某研究中心营销周报显示，万科、华润、恒大、保利等企业项目多次进入周度折扣排行10行列。例如，万科陆续在南通、秦皇岛等地推出开盘八五折的折扣优惠。
除了这些城市以外，进入12月份，还先后有西安、大连、长沙、唐山、潍坊等城市也开始出现打折力度不一的在销楼盘，参与打折的房企则有星河湾、绿城、金地、中海等实力房企。
一线城市一年卖地5127亿 超前两年土地收入总和
降低风险减少库存
这一波打折的浪潮波及了许多城市，有一个共识是：降低风险，减少存货。
“最近楼市可谓风声渐紧，从大方面看，市场上的消息已经影响市场预期，部分房企现在采取的措施就是降低风险，减少存货。”郑宇洁认为。
虽然，有一部分人士在鼓吹房价明年持续暴涨论调。但是一些房企说是这么说，该打折的还是打折促销。因为房地产企业最依赖的资金问题，一直没有很好的解决渠道，利用年底收拢资金的做法，无论来年如何变化，都有了资金保证。
“一些上市企业，在年底为了冲高业绩，进一步提升销售额，给投资者好的回报，甚至为了年报更漂亮，也纷纷加入打折行列。”
“而在二三线城市，从房企自身发展看，楼市风险和泡沫更明显，包括人口和产业的聚集，政策行业风向转变，导致二三线城市下滑的幅度大而且明显，因此跟风打折促销的企业很多。”
从上述的原因，不难看出，房企面临着很大的压力。
“从土地、资金、宏观政策三个因素看，房企需要面临的压力肯定不小。”郑宇洁表示。
“现在房企的拿地难度逐步增加，出让金越来越高，房企的成本提升。”她表示，“虽然一直在说土地改革，但是并不是一朝一夕能完成的事情。由于地方政府对土地财政依赖大，房企拿地成本很高，利润空间有限。”
“资金层面看，房企尤其是房地产开发项目，体量大，前期资金投入大。而我国房地产类的融资渠道比较少，60%房企主要靠银行和自筹资金，或者上市，房企的资金是受到限制的。”
“而从宏观调控上看，国家已经提出不动产登记以及房产税，虽然不知道何时会具体实施，但是市场上反馈回来的信息显示，这些消息对房企造成了不小的压力。”
泰禾集团总裁助理品牌总监沈力男接受采访时表示，年底打折促销，是房企的营销手段之一。对于未完成年度销售目标的企业，团队压力比较大，所以选择快速回笼资金。对于已完成销售目标的房企，如果选择“大干快上”，业绩上会锦上添花，并且上市房企要给股东、市场一个交代。
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记者观察
房价走势众说纷纭
后市将如何走?现在市场上充斥着各种声音。
有位教授宣称北京房价要过80万每平米，使其从一位默默无闻的某大学教授一跃成为新闻焦点人物，关键在于他的“大放阙词”。
在微博私信中，他一直在宣传他的某个培训班，参加培训班需要交纳不少于数万元的费用。
由此不难看出，许多人都想在房地产市场分一杯羹，大赚一票。包括一些本应该教书育人，做好社会楷模的专家教授。如今，他们的言论也牵引着市场，以市场为掩护，拉升自我身价。
关于房价如何走，公说公有理，婆说婆有理，最公正的裁判就是时间。
目前可以肯定的是，购房者的预期已经出现一定变化，市场有所降温。
无论是调控政策，还是成交量，一个从严一个下降。
某研究机构分析认为，当前购房者预期出现一些变化，市场有所降温。随着年末发布调控政策的城市逐渐增多，一线城市与部分上涨势头过快的二线城市，均采取了从严从紧的升级版调控政策，一系列政策使得市场的看涨预期得到有效控制。
在采访了多位业内人士后，不难看出，虽然房价的决定因素是供需关系，但是政策层面的影响短期内是最见效果的。
可以肯定的是，当前房价持续上涨的势头已经得到遏制。二三四线城市房价的下滑已经在业内达成一定的共识。一线城市以打折方式开始放量甩盘，北京受到的冲击较小，目前在一些五六环外的楼盘出现价格走低的态势。
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影子银行整顿或殃及房企
年初，一份旨在规范影子银行的国办107号文——《国务院办公厅关于加强影子银行监管有关问题的通知》在业内广为流传。据知情人士透露，107号文确有其事，只不过还没有正式发布而已。但从内容上看，仅是纲领性的文件，缺乏具体的操作细则。
不过，即便这样，从国务院传达的精神来看，“2014年针对影子银行的各类监管细则很可能将陆续出台。”接受中国房地产报记者采访的多位专家指出。
从内容上看，107号文明确对两种影子银行业务的禁止，一是信托公司不得开展非标准化理财资金池等具有影子银行特征的业务；二是私募股权投资基金不得开展债权类融资业务。
而在今年1月6日召开的2014年银行业监管工作电视电话会议也表示，对于银行理财业务，不开展资金池业务，资金来源与运用一一对应；信托业务则不开展非标资金池业务，及时披露产品信息。
“这些被禁止业务的资金流向主要就是房地产行业。这些决策的出台，无疑缩紧了房企的融资暗道。”多位业内专家分析称。
信托非标准化资金池业务
被禁
107号文的出发点其实是为了规避影子银行的风险。
“国家之所以要加强对影子银行管理，其实是为了管理银行金融系统的风险。房地产行业属于国家政策调控行业，但很多商业银行却通过影子银行把更多资金转向了房地产领域。”嘉富诚股权投资基金管理有限公司董事长郑锦桥在接受中国房地产报记者采访时表示。
那么，影子银行的资金究竟是如何从银行流入房地产业的呢？
郑锦桥举例称，比如你把50万元放在账户上交给银行做理财产品，银行承诺“20天6%的率”。此后你的钱就被银行划到了其建立的理财资金池。银行再用这个资金池的钱投资给信托、券商基金的资管计划或股权投资基金，对方给银行承诺的利率是9%，这样银行从中赚取3个点。而后这些机构再把钱投给企业，从中赚取2～3个点，最后的率就变成了11%～12%。这就是影子银行的概念。
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