[摘要] 1月15日，由中指研究院、房天下主办的2013—2014中国房地产发展年会暨客户答谢会南宁站在沃顿国际大酒店隆重举办。300多名地产界、媒体界的业内精英共同见证了此次盛典。中指研究院院长、房天下控股董事长莫天全先生在现发表上了主题演讲。
房天下讯 2014年1月15日，由中指研究院、房天下主办的2013—2014中国·南宁房地产发展年会在广西沃顿国际大酒店隆重举办。本次年会以"梦无限"为主题，在互联网迎来移动时代的大环境下，无限梦想，共探未来，积极推动房地产互联网行业的创新与长期稳定发展。来自华润、万达、盛天、龙光、保利、荣和、天健、瀚林、德利、绿地、宝能、合景泰富、招商、云景房地产等众多南宁房地产业内一线开发商及主流媒体代表齐聚一堂，共同见证了此次盛典。同时，第十届中国房地产网络人气榜风云人物、操盘手等重磅奖项也在现场颁发。
中指研究院院长、房天下控股董事长莫天全先生在现发表上了主题演讲“改革与发展——解读十八届三中全会下的中国房地产市场机遇与挑战”。
以下为莫天全先生的演讲内容：
各位来宾，大家晚上好！
很高兴回到南宁，在座的各位可能不知道，我是广西桂林灌阳人。房天下是我们广西人做出来的，在中国互联网还是占据了一些地位的。今天，我代表我们房天下、代表中指研究院，欢迎各位新老朋友参加我们的房地产发展年会，同时也给大家做一个简短的房天下一年以来发展的汇报。（内容包含）两个部分：部分，跟大家共享我们中国房地产市场在过去一年当中的发展情况，第二部分是对未来2014年简单的展望。
中国房地产离不开宏观经济，也离不开宏观政策，所以我们先谈一些宏观方面的信息，来思考一下房地产政策。
去年（或者说一直到现在、或者在未来），的政策就是十八届三中全会，不管是从短期的调控，还是长效机制，这都是在十八届三中全会里面一个非常直接的表述或者说是指导方向。我们总结了三中全会宏观长期调控政策和短期的调控政策，跟我们房地产都相关，（相关的政策）有5点，（其中）3点是直接相关，2点是间接相关。
，户籍制度改革。这跟我们房地产是直接相关的，它意味着我们的需要，我们说城市化，现在的城市化到了50%甚至超过了50%。但是实实在在的城市户口、城镇户口的人只有30%多，所以户籍制度的改革从根本上推动了我们已经在蓬勃发展的城市化，这点是直接提高或者说增长了我们需求。
有时候我们看中国房地产市场的发展，从微观很难解释。我们就说两个数字，在过去20年当中，中国从农村或者从小的乡镇到城市的大概有2亿多人口，这2亿多人口需要住的地方，需要工作的地方、办公的地方，还需要购物、娱乐的地方，这都是对物业的需要。再加上我们已经在城里面（的人口）需要改善性的住房需求，对办公楼的需要，这是一个巨大的需求量，所以我们在（过去）20年当中是不是满足了这2亿多人口，再加上已经在城里面的这些人口的需求，我相信到目前还没有。
我们再看另外一个数字，从今天开始往前走再过20年，我们还有2亿多人口进城，这2亿多的人口又会带来一样巨大的需求，就是4亿人口的需求，我们怎么满足这4亿多人口的需求，这是支撑我们房地产发展的基本。美国的人口就3亿多一点，我们咱们在很短的时间之内（10年、20年、30年）建造出来那么多的房子要满足比美国还大的人口的需求，所以户籍制度改革夯实或者说加强了我们这个需求。对房地产来说，未来10年、15年它还会是一个朝阳产业，因为城市化进程在10年、15年还不会完结。这是户籍制度改革能够直接提高房地产市场需求（的原因）。
第二，土地制度改革。这跟我们房地产也有直接的关系。到今天为止我们的土地供应只有一个来源，它是垄断的，就是我们各地政府的拍卖或者挂牌。土地制度改革后，农村的土地，集体的土地和其他的土地可以以同样的条件进入这个市场交易，成为我们的住房或者房地产的生产资料，土地市场得到解放，得到市场化，这肯定有利于房地产的发展，也有利于土地价格的下调。
第三，财税制度改革当中的物业税。物业税我们谈了很长的时间，我亲自参与物业税的讨论有7、8年的历史，上海跟重庆试点（物业税）也快两三年了，到现在为止大家还处在讨论为主的阶段。我个人认为物业税对我们房地产会产生负面的影响，物业税会增加我们的成本，对房地产是不利的。物业税作为一个税种，实际上跟房地产没多大关系，任何一个国家，资本主义发达国家也好，物业税是每个国家的基本税种，政府需要钱，它就跟我们纳税，这是每个地方政府一个很重要的税源，从长期来看，（征收）物业税是挡不住的。但是在中国确实比较复杂，我们讨论了很长时间，毕竟涉及到我们每一个家庭。中国从改革开放以来的趋势是一直是减税的，包括农业税，（农业税的取消是好事），而且到目前为止我们的赋税相对还是高的，大家还是有抱怨的。我相信中国物业税的推广或者说落实，没有5到10年是落实不下去的，5到10年的时间应该会把负面的冲击，对房地产业的冲击消化掉或者说吸收掉，虽然说物业税是一个负面的因素，但是通过5到10年时间的消化对我们房地产不会带来太大的直接冲击。
这是三个对房地产业直接有影响的政策，还有两个间接的：
第四，金融体制改革。这两三年以来互联网对金融的冲击，使得我们的金融越来越开放。金融开放对我们房地产是有利的，因为房地产业确实是金融产业当中的一个环节，大部分是靠资金来支撑我们房地产的开发，所以金融的改革会让我们的资金来得更容易，会让我们有更多的渠道获得资金。
第五，深化改革。这个太抽象了，我们举一个例子，深化改革对我们的间接影响甚至是直接的影响：现在房地产方面的调控政策，新一届政府上来以后，我们基本上没有听到或者说看到有新的调控政策的出台，不管房价怎么涨，（实际上去年我们的房价涨的是挺快的，有些城市甚至增长了20%），但是我们没有看到调控的政策。现在政府关注的是保障性住房，这是政府关注的事，但是在商品房市场它是由市场去决定商品房市场的发展，这是深化改革（的表现），由市场去决定商品房市场发展。
“深化改革”这四个字看起来挺虚的，但是确确实实落下来对我们房地产市场是有利的，商品房的市场由市场去决定，它（政府、政策）不太干预这个市场的发展，而且干预也起不到好的结果。所以从宏观政策对房地产市场总体来说是有利的，不会再像过去或者说上一届政府一样，我们有太多的调控，大家都把握不住的调控，而且调控的结果还不尽如人意。这是宏观层面的，从政策层面对房地产业的一个解释。
我们再看一个宏观的数据，房地产价格指数。现在我们国内有两套数据是比较认同的，国际国内都比较认同，一套是国家统计局的统计数据，一套是百城价格指数。12月份百城价格指数已经19个月环比上涨，环比11月上涨0.7%。我自己觉得这个涨幅是非常高的，以前我们研究房地产市场，只有它的平均水平超过5%我们就觉得要小心了，因为的水平意味着有相当一部分城市已 涨幅，但是现在12月份的涨幅已 过10%，（达到）11.51%，我觉得不是对我们房地产业健康发展很好的信号。
我们再看10个大城市，我们的百城价格指数12月份环比上个月涨了1.31%，我们看的水平0.7%，这十个大城市涨得更快，差不多1倍。同比这10个大城市涨了17.56%，而且像北京、深圳几个大城市都差距20%的涨幅。中国的房地产市场在过去的一年当中是有有点分化的，涨得最快的是这十个大城市，接下来是像南宁这样的省会城市，然后再是中小独立的城市。这个速度我自己觉得是不健康的，是我们要引起小心的一个方面。
再看我们南宁，南宁12月份环比上个月价格是0.63%，什么意思呢？比的0.7%的涨幅水平是低的，低于100个城市的涨幅，同比跟去年12月份相比涨幅是9.13%，也是低于平均水平的11%。我的了解是南宁的房价平均水平在7300元/平、7400元/平左右，这在省会城市当中也是处于中等水平，再看我们的涨幅，相对是比较柔和的，到底是什么原因？或者说蕴藏着南宁下一步的机会，是不是我们的工业量太大了，还是说我们的下一步远远还没有发挥出来，这引起我们的一些思考和探索。
我们再看一些的数据，首先是销售，的销售前11个月销售面积同比去年是增长20.8%，销售额同比增长30.7%，这两个差距是从价格的涨幅上面来的，的交易还是挺活跃的，超过了20%以上的增长。
我们再看的开发投资，前11个月同比增长19.5%，这跟我们的销售面积20.8%的增长是相匹配的，供给跟需求相对还是比较匹配的，如果说我们销售面积增速很快，投资上不来的话，我们下一步又会出现短缺或者供应不足的情况，投资上来的话可能弥补我们快速消费的面积。
再看成交，50个代表城市同比增长14%，比2010年和2011年增幅超过20%，我们看到成交量也在以两位数增长，达到了4年以来的同期。2013年是中国房地产市场的发展年头之一。
看工业，20个代表城市工业量同比增长13%，比2011年和2010年分别高了10%和14，这一点我们要看到短期之内，投资是19%点多的增长，投资需要多一点的时间才能看到供应，供应在短期内还是不足的，这是房价上涨过快的一个原因，或者最主要的一个原因就是我们的供给不足。
刚才用几组宏观的数据描述了中国房地产市场的情况，我们稍微总结一下我们的机遇，城镇化跟户口政策我们说是正面的，大城市和大城市周边的中小城市这应该是我们发展的方向，为什么呢？十个大城市和我们的省会城市，它的购买力不仅仅来自于这个城市的本身，实际上来自于它的周边地区，比如说南宁，南宁的购买力来自于整个广西，甚至还有跟广西交界的这些地方。北京的购买力，上海的购买力来自于，大城市周边的城市是重点。
金融政策开放是我们的机遇，我们的挑战在哪儿呢？我们的一些独立的中小城市还是要小心的，因为独立的中小城市，包括我们广西部分的独立的中小城市都是要小心的，它的供应量可能会过剩，因为它的吸收只能靠它这个城市本身的发展，跟着GDP的平均速度的发展来发展，不可能像大城市有其他地方的购买力涌入我们的大城市，所以在中小城市我们不可能开发一个非常大的楼盘，所以中小城市我们前几年我们开发走了一些弯路，大家现在回过头来真正大的机会还是大城市、中心城市以及中心城市周边的中小城市。
房地产税的推动刚才说是一个负面的影响，通过5到10年的消化不会来得那么快。然后还有房价的快速上涨，大城市超过20%的增长，超过10%的增长，这对房地产的健康房地产不是好事，肯定会出事，我们要通过一些政策调控来确保房地产更长时间的发展。
借这个机会跟大家交流一下中国房地产市场在过去一年的情况，对2014年两个最主要方面的判断，价格还会涨，但是涨幅不会像2013年那么疯狂的涨，2013年这个疯狂是不可以持续的，但是这个需求还在。第二个是成交量，会延续2013年的趋势，但是我认为成交量不会超过2013年，我认为2013年是非常好的趋势。所以，总的来说2014年对我们房地产业还是平稳发展的一个年度。
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