[摘要] 一时间，“以房养老”话题再次引发社会各界的广泛关注和热议。有专家认为，“以房养老”优点明显，上升到国家战略后，前景光明；但也有很多人认为，“以房养老”不符合中国国情，这一政策注定推广不了；还有人认为，推行这一政策是政府在逃避养老责任……
日前，国务院正式出台《关于加快发展养老服务业的若干意见》，明确提出从明年开始，启动“以房养老”的试点工作。
一时间，“以房养老”话题再次引发社会各界的广泛关注和热议。有专家认为，“以房养老”优点明显，上升到国家战略后，前景光明；但也有很多人认为，“以房养老”不符合中国国情，这一政策注定推广不了；还有人认为，推行这一政策是政府在逃避养老责任……
其实在多年前，南京就有个人、单位在率先推行过“以房养老”，但因为种种原因都以失败而告终。而在北京、上海等一些发达城市，也都有过类似的尝试，但最终也都夭折。本次启动的“以房养老”是否能吸引老人自愿选择而顺利推进？“以房养老”是否符合国情，还存在哪些难题？“以房养老”在巨大的银发产业经济中，又是一种什么样的角色？
连日来，本报深度报道组记者经过调查后发现，“以房养老”其实优点很明显，如果有完善的配套政策出台，被更多的人接受，其前景十分广阔，或许将成为国人改变养老观念的一种新的途径。
1.南京曾率先试水“以房养老”，但以失败告终
独居老人想“以房养老”，无人“接单”
家住玄武区新街口街道香铺营社区的张启韵，是位独居老人，今年90岁。3年前，他由于生病开销太大，希望将自己40平方米的住房抵押出去，每月获取一定数额的现金进行养老，但直到目前还没有机构愿意接单。
香铺营社区老年照料中心主任邵牙妹说，张启韵有严重的冠心病，还做了心脏搭桥手术，生活不能自理，现在每月2600多元的退休金，除去支付给照料中心的1600元生活费，吃药看病的钱所剩无几，的资产就是房子了。
“2010年，老人提出要将自己住的如意里小区8号的房子抵押给银行养老，我们都觉得挺好的，还帮忙张罗着。”邵牙妹告诉记者，事与愿违，因为监管责任无法厘清、市场没有先例等因素，3年过去了，至今没有银行等金融机构愿意承接。
就这样，从最初提出“以房养老”到现在，老人的财产、那套房屋也就一直闲置着，眼看病情日益严重，愿望依旧落空。
养老公寓尝试“以房养老”，未能成功
在2005年，南京汤山的温泉留园老年公寓，在率先创立“以房养老南京模式”，但最终没有推行成功。
这个模式提出，对我市拥有60平方米以上产权房、年满60岁以上的孤残老人，健康状况不论，自愿将其房产抵押，经公证后入住老年公寓，以后终身免交一切费用，待老人去世，房屋产权归养老院所有。
“经过测算，按照当时的价格，1套60平方米的房子约三四十万元，一个老人每年花费约1万元，老人如果不生病，顺利度过余生没有问题。”原温泉留园老年公寓负责人刘晓燕介绍，如果老人忽然因病瘫痪或长期住院，养老院支付的医疗费用就是无底洞了。
“后来，温泉留园老年公寓合伙人在经济上发生纠纷，无法再经营下去，已经入住的老人就全部搬出去了，‘以房养老’的尝试也就夭折了。”江宁区民政局社会福利科科长钱捍民说。
银行试水“养老按揭”，成交为零
2011年，中信银行也推出“养老按揭”业务，要求设定相对严格，贷款最长为10年。“身体健康良好，并提供我行认可的医疗机构出具的体检报告，借款为养老用途。”该银行相关人士说，借款人应有两套或以上自有住房，如果只有一套自有房的，该借款人必须增加一名亲属，作为共同借款人。
不过，近几年来，这项业务不仅在南京没有推广，在成交的案例也几乎为零。
中信银行南京分行相关负责人称，虽然银行有此项业务，但基于市场定位的考虑，并没有在南京推广，“养老按揭的需求肯定是有的，不过，由于目前市场的成熟度不高，需求量并不是太大。客户把房产抵押给银行，我们还是希望他们有实际还款能力，而不是最终把房产收上来。”
2.四大难点制约“以房养老”推行
“以房养老”优点如此明显，为何前些年无法推行下去呢？记者发现，“以房养老”推行难主要来源于老人和金融机构的风险共担、国内房地产价格走势、中国传统养老理念、人均预期寿命等因素。在相关配套政策还未出台前，不仅老人心里没底儿，金融机构也犹豫。
难点一：老人改变观念难，多数人要把房子留子女
据统计，截止到2012年底，南京60岁以上的老人达116万，按照“每年以4%—5%的比例递增”这个趋势，今年底老年人将占户籍人口总数的22%。如此众多的老人，有多少会选择“以房养老”改善自己的生活质量呢？
“房子肯定是要留给自己子女的，怎么可能交给银行呢？”昨天，在玄武区一枝园小区，70岁的赵有才说，“我把我这房子抵押给银行以后，我可以提高生活水平了。等我百年后，房子让银行收走了，那儿女不得骂我啊。”
该小区居民王翠兰也说，她肯定不会选择“以房养老”，只要儿女孝顺点，晚年生活还是够用的。何况儿子还眼巴巴地等着房子呢。
近日，中国青年报社会调查中心进行的一项调查显示，超过八成受访者认为“以房养老”不可行，百年之后要将房子留给子女。
不过，也有市民表示支持，“现在一家三代都住在一起，不好抵押出去。”家住景明佳园小区的刘方兰老人说：“如果是我一个人的话，‘以房养老’不是挺好的吗？每月拿钱，也不用烦心。”
在江宁一家电子行业工作的小周是一个丁克族，他告诉记者，这种方式挺好的，退休后可以有着可靠的收入来享受生活，提高养老质量。
难点二：金融机构有顾虑，担心房屋贬值等风险
据了解，幸福人寿在国内提出了“以房养老”的概念，但是时至今日，该业务仍未能付诸实践。
昨天，记者询问了太平人寿江苏分公司、新华人寿保险江苏分公司、泰康人寿江苏分公司等多家保险公司，得知几家单位均未开展“以房养老”业务。
“公司只推出了商业养老保险，年轻时买商业保险，等老了拿养老金。”一家保险公司负责人说，“以房养老”面临的困难比较多，例如房屋产权、房屋估值等，此外还有遗产纠纷等问题。具体操作起来的话，都有很大的难度。
一名业内人士坦言，保险公司开展“以房养老”面临房产如何处置的问题。“金融机构都希望将房产变成金融资产，这就需要配套的金融工具，需要资产证券化。保险公司收了房产能干嘛，还是要走拍卖程序，最终拿到现金流。
难点三：政策法律不配套，有关实施意见尚未出台
昨天，在工行网点，记者看到，有市民正在咨询“以房养老”业务，不过，老百姓对“以房养老”多有顾虑，“比如住宅70年使用权限制下，产权到期时老人怎么办”。
早在去年4月，我市出台《南京市老龄事业发展第十二个五年规划》中就提及“以房养老”，这是南京官方首次明确表态鼓励。
市社科院社会发展研究所所长许益军认为，南京应在原有的“试水”基础上进行深度调研，究竟做了哪些事情？为什么没能做下去？如何继续做下去？通过调研，总结经验教训，并出台相关实施意见。
许益军说，目前还缺乏配套的法律保障，“以房养老”具体怎么操作等等，都没有明确的法律界定，老年人权益也缺少法律保障。虽然“以房养老”明年有了具体操作办法，但短期还需要突破法律障碍，不可能一蹴而就。
难点四：部门协调有难度，如何配合是个大问题
据了解，以房养老涉及到民政、人社、房产、金融、保险等多个部门，部门之间如何配合协调，哪个部门牵头，哪个部门负责，这些关系都需要梳理明确。
市民政局社会福利和服务处周新华处长表示，养老事业涉及到30多个部门，如土地、发改、财政、规划、人社、保险等等，“民政部门无疑是主战场，但如何各部门协同作战，还需要一个很长的过程。
“更重要的，‘以房养老’还要关注广大农村老人，农村和城市房产的差异化，导致房屋价值不同，如何解决农村老人的以房养老问题，也需要引起重视。”周新华说。
3.“以房养老”仍是当下养老模式的补充
看上去“以房养老”是个不错的养老解决方案，可理想却与现实差距巨大，如何顺利操作，真正解决老人的养老难题？
“以房养老”，可实现更高层次的养老
针对有些人认为“‘以房养老’是政府让个人年轻时去买房，年纪大时又变相将房产收回，政府在逃避养老责任。”这一说法，民政部副部长窦玉沛解释说，“以房养老”从本质上讲是一种金融服务工具和产品，是一种市场行为，是一种自愿的、可选择的、补充的养老方式，不是一项养老政策。也就是说，觉得合适的人可以选择，不愿意者也可以选择政府提供的其他的养老方式。
江苏省社会科学院研究员陈颐认为，老人们的生存质量各不相同，“以房养老”不会成为众多老人选择的主流养老方式。“以房养老”并不是强求每个老人必须这么做，而是根据自愿原则，有房子、有需求又愿意拿出来抵押的老人才会尝试“以房养老”，这是一个很好的制度安排。
长期从事日本养老产业研究的专家黄泽民告诉记者，日本老龄化现象十分严重，该国的“以房养老”制度对象就是针对一些退休后的低收入老人，他们将自己的住房抵押给银行，来预支贷款获取生活资金。中国的“以房养老”和日本的十分类似，而且群体更加庞大。
“以房养老”顺利推进将会带动银发产业发展
“养老方式应该是多层次的，‘以房养老’只是其中的一种方式，它的有效实行，能带动银行、信托、房地产等行业的发展。”江苏省社会科学院经济研究所一位研究员也告诉记者，“以房养老”作为国际上的成熟产品，是对养老制度的补充，假以时日，在国内会有较好的发展。现在国内的养老产业刚刚起步，发展“以房养老”能催生更多相关产业的发展，有眼光的商家如早一步抢占这一养老市场将赢得更大商机。
据了解，养老服务产业从老年健康保健、老年食品、老年服饰到老年旅游、养老地产等等，涉及领域非常广，随着中国老龄化程度加快，每个领域市场都很大，商机无限，银发产业已成一座巨大的“待挖掘金矿”。
江苏经贸职业技术学院老年产业管理学院石晓燕院长指出，“以房养老涉及面广、产业链长、发展潜力巨大，有助于满足人们多层次、多元化的养老服务需求。在政府保障基本养老服务的前提下，若通过鼓励民间投资发展养老服务业，既可以引导投资进入短缺领域，又能培育新的有效需求，增强中国经济未来发展的动力。
延伸阅读
国外如何以房养老
新加坡：60岁以上的老人把房子抵押给有政府背景的公益性机构，由后者一次性或分期支付养老金，老人去世时产权由这些机构处理，“剩余价值”（房价减去已支付的养老金总额）交给其继承人。这种模式风险较小。
美国：政府和一些金融机构推出“以房养老”的“倒按揭”贷款，对象为62岁以上的老年人。主要有三种形式：联邦政府保险的倒按揭贷款；由政府担保的倒按揭贷款，这种贷款有固定期限，老年住户须作出搬移住房及实施还贷计划后才能获贷；专有倒按揭贷款，一般由金融机构办理，发放贷款的机构与住户同享住房增值。
加拿大：超过62岁的老人可将住房抵押给银行，贷款数额1.5万—30万加元，只要不搬、不卖，房产主权不变，可一直住到享尽天年，由后人处理房产时折还贷款。
英国：“以房养老”最主要的形式是把房产抵押给银行、保险公司等机构，每个月取得贷款作为养老金，老人继续在原房屋居住，直至去世或搬进养老院后用该住房归还贷款。
“以房养老”为何老人顾虑多
即将参加第13届“挑战杯”大学生课外学术科技作品竞赛的华东师范大学金融与统计学院6名大三学生，这几天正为一项进行了一年多的课题做最后的答辩准备。此课题研究的是最近极具社会热点的“以房养老”问题——《以精算模型为核心的中国反向抵押贷款养老模式探索》。
养老探索多条路径
房屋反向抵押贷款又称“倒按揭”，是一种“以房养老”的金融模式，是指把自己的房子抵押出去，每月获得一笔养老金。采用这种模式后，老年人可以在很大程度上增加资金，以便更好地安排晚年生活。
去年初，陈吉、李文东、谷恬、王雅琼、姜宇薇、傅开波等6名同学，在金统学院汪荣明教授的指导下，对中国模式的反向抵押贷款进行了深度探索。陈吉同学说，他们通过查阅相关部门的资料后发现，本市一个普通老年人退休后的平均每月所需支出大致为2100元，而2012年上海人均月养老金为2400元左右，收支相抵可余下约300元，但却难以抵挡医疗保健的支出。而且，从目前的“421”基本家庭结构来看，单纯依靠小辈的赡养，在经济上也会碰到不小的困难。因此，“以房养老”或许正是一条不错的路径。
年纪越大越易接受
6名大学生在本市静安区、普陀区、宝山区的9个街镇选取了1400户50周岁以上的中年和老年人进行问卷调查和访谈，了解他们对“以房养老”的观念和态度。
● 有子女的中老年人不愿意参加“以房养老”的比例高达80.3%，无子女中老年人中有55.3%的人不愿意参加。而无子女群体中愿意参加的比例为19.1%，也明显高于有子女群体的7.5%。
● 大学本科及以上学历的中老年人接受“以房养老”模式的比例为17.3%，文化程度极低的中老年人接受的比例为6.5%。
● 不同年龄人群接受“以房养老”模式的比例也呈现不同。50至59岁人群接受比例为0，60至69岁接受比例为6.4%，70至79岁为7.5%，80至89岁为10.3%，90岁以上为11.4%。
● 收入在2000元至3000元的中老年人接受“以房养老”的比例与收入3000元至5000元人群相当，均为10.3%，但被调查者中的高收入人群表示愿意“以房养老”的比例为0。
瓶颈问题亟待破解
课题指导汪荣明教授说，目前我国在反向抵押贷款推行过程中遇到了不少瓶颈问题，主要是没有政府的主导，老年人对“以房养老”尚抱有怀疑的态度，参加的意愿并不强烈;此外，由于没有政府的主导，金融机构也担心政策上的各种桎梏，推进的热情同样不高;还有，为规避遗产继承问题，中国老人一般会在房产证上共署子女的名字，这也使得有子女的老人在“以房养老”问题上顾虑重重。
为此，6名大学生在这份课题报告中提出了打破瓶颈的若干建议。一是要顾及到老年人对于房屋产权的重视，保证他们对房屋产权及最终处置的相关权利;二是要考虑到中国老年人与其亲属之间由于财产流动所结成的亲密关系，制定出多种金融方案，以应对各种社会传统习俗;三是要在项目推进和房产评估的各个环节上引入权威的、中立的机构，以消除老年人的风险感;四是要顾及到老年人的消费习惯和养老金获取习惯，人性化地安排反向抵押贷款的发放形式。
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