[摘要] 中国房地产业协会副会长朱中一表示，“国务院有关部门制定的全国城镇化发展规划和促进房地产市场平稳健康发展的长效机制还处在论证阶段，估计还要三个月左右才能出台”。
14日，在海南召开的“2013博鳌房地产论坛”上，中国房地产业协会副会长朱中一表示，“国务院有关部门制定的城镇化发展规划和促进房地产市场平稳健康发展的长效机制还处在论证阶段，估计还要三个月左右才能出台”。
朱中一指出，房地产调控长效机制应包括，抓紧完善房地产市场调控政策，今后更多地采用税收、信贷等经济和法律手段来进行调控；继续加强保障性安居工程在资金筹措、使用监管、规划建设、工程质量、分配退出和运营管理等方面的工作；还要在完善住房用地供应体系、房地产税收制度、金融制度和推进住宅产业化等方面健全相关机制。
他说，长效机制的设计、完善需要一个时间过程。“地方政府不应该过度依赖土地财政和房地产，而要通过产业带动来发展经济，这既涉及到中央与地方政府的事权、财权匹配问题，又涉及到有没有条件引进产业等问题，并非一年半载就能解决”。
中国城乡建设经济研究所所长陈淮也认为，调控是短期政策，房地产发展的长效机制是要促使房地产正常、长期健康发展的长远之计，“是100年管事的问题，如果只管今年后半年，那都不叫长效机制。”
同策咨询研究部总监张宏伟告诉《经济参考报》记者，不能让房地产市场再度回到以投资投机为主的时代。应该未雨绸缪，建立房地产市场调控的常态化、长效机制。
他进一步指出，在楼市长效调控机制尚未出台，以及限购、限贷没有明显松动的市场背景下，当前应制定商品住宅市场“差别化”信贷政策和限购政策，促成中小户型、中低价位的普通商品房成交，保护以自住刚性需求为主的购房者。
事实上，业内普遍认为，3月出台的“国五条”实施细则在地方落地以来收效甚微。
中原集团主席 楷指出，“实际上只有北京执行了新政策，其他城市没有认真执行”。因此，当前房地产市场面对的并不是政策问题，而是调控手段对市场的干预应该适度放松。
值得一提的是，近日业内消息称，浙江温州已经悄然松绑限购令，原本不可以购买第二套住房的本地和非本地户籍人士，被允许购买二套房。
张宏伟认为，这是地方政府因地制宜对限购政策进行微调的一种举措。他认为，“温州出台限购定向宽松政策，和宏观经济‘触底’的阶段特征密不可分，在坚持‘去投资化’的前期下，适当定向宽松限购政策有助于拉动宏观经济回升”。
他进一步预测，“如果楼市长效性调控机制在今年年底或明年年初开始出台，那么，当财税体制、土地政策、金融体制等长效调控机制露出端倪之时，也就是限购政策逐步定向宽松，逐步退出楼市调控政策之时”。
朱中一也分析指出，房地产市场是地域差异性很大的市场。中央政府应允许地方政府在中央政策的原则指导下分类决策，以调节市场供求，稳定市场预期。
楼市长效机制或3个月内公布 方向不再针对房价
在昨日举行的2013博鳌房地产论坛上，中房协副会长朱中一现场表示，受到广泛关注的房地产长效机制预计需要3个月才能公布，方向不再针对房价。
房地产调控新思路等待中，惊起热议一片。此前，今年以来的房地产调控其实已出现微妙变化，受到战略性“淡化”。
南都记者从昨日论坛获悉，“史上最严厉”之谓的限购政策可能有保有压，土地和税收是两大关键。华远地产董事长任志强称“不会大涨大跌”。不过也有看空者如卓越置业执行总裁 就告诉南都记者，长效机制是一种希望，但还不太现实，企业还是要根据自身发展，“钱”途要紧。
长效机制呼之欲出
中房协副会长朱中一昨日在论坛开场发言即触动焦点。他表示，受到广泛关注的房地产长效机制预计需要3个月才能公布，方向不再针对房价。
朱中一向南都记者表示，其已向中央提出建议，鉴于当前房价、地价上涨的预期不减，对土地供应紧张、地价、房价上涨较快的城市，要强化地方政府责任制，强调住房用地的供应计划要与住房供应计划挂钩，普通商品房用地的出让价格要与稳定房价的目标责任制衔接。“否则下一步稳定房价的难度更大”。
华远地产董事长任志强也表示，很多人把希望寄托在三中全会，希望能给出一个比较明确的目标，“所以一定要等三中全会出来了才知道”。
不过，卓越置业执行总裁 接受南都记者采访时表示，长效机制是一种希望，但还不太现实，“现在也就半年没有大的调控政策，大家好像都不习惯了。其实国家政策是希望推进房地产市场化，企业还是要根据自身的发展，围绕政策围绕市场。”
主战场转向土地和税收
在关于房地产调控长效机制的问题上，土地和税收被屡屡提及，成为两个关键元素。
“土地、税收，这两个环节是解决长效机制最重要的两个元素。如果再加上一点就是新的投资渠道，这三个因素是解决长效机制的关键，没有很好的结合，这三个因素都解决不了。”
宝龙地产总裁许华芳在博鳌房地产论坛上表示。
如何建立房地产长效机制，朱中一认为应包括抓紧完善房地产市场调控政策，今后更多地采用税收、信贷等经济的和法律的手段来进行调控，又要在完善住房和住房用地供应体系、房地产税收制度、金融制度和推进住宅产业化等方面健全长效机制。另外，应继续加强保障性安居工程在资金筹措、使用监管、规划建设、工程质量、分配、退出和运营管理等方面的工作。
虽然对具体内容难有共识，但房产税可能率先扩围的猜测，受到一致认可。
“房产税谈论了很久，政策是明确支持的，决策层也有一定的计划在部署，”许华芳表示。
开发商“钱途”平坦
中国城乡建设经济研究所所长陈淮表示，开发商“今年比任何一年心里都平坦”。不少与会开发商昨日表示，其实混得好的房企不差钱。但“钱荒”水太深，很多问题并不是表面所见。
不可否认的是，银行“钱荒”影响下，去杠杆化已不可避免。同时，众多房地产基金、信托产品依旧雨后春笋般活跃，积极寻找项目合作。
“房地产信托的兑付风险还没有规模性地出现，目前还能够消化，”上海爱建信托资产信托总部总经理张天非接受南都记者采访时表示，其计划今年继续加码投入，准备做50亿地产信托，100亿征信信托。
据其介绍，目前信托业普遍调紧了对风险的预判和评估。虽然大小房地产企业都有进行项目合作，但信托业对股权质押的要求普遍有所提高，谨慎面对“钱荒”风险。
对于房地产开发资金问题，房地产业内普遍认为，扼住资金的咽喉，并不是解决房地产问题的有效之道。
中国城乡建设经济研究所所长陈淮表示，不管是房价问题、刚需蜗居问题还是农民的市民化问题，首先要有房地产业在规模、技术、竞争力上不断改善和提高，而不是萎缩。正对开发建设能力的需求，正是支撑国家放开房企再融资的一个重要考量。
地产调控出现松动 业内人士分析史上最严格调控已终结
最近地产调控政策出现了一些新动向，先是地产公司的A股再融资有望开闸，续而是温州官方确认松绑限购令，允许购买二套房等等。
对此，多数业内人士认为号称“史上最严格”的地产调控政策或许已经终结，未来还将进一步微调放松；预计房产税扩大试点后的方案也会比较温和，征收范围只面向增量，税率也不会比沪渝两市高。这让一些地产商异常兴奋，在土地市场上进行激烈的竞争，而对于购房者而言，则害怕继续上涨而出现抢购现象。
出现上述政策微调的背景之一是，一部分面临着严格调控的大城市房价、住宅成交量仍然在持续上涨，显示出很强的刚性购买需求，从而突显出这些区域新建住宅供应量不足的问题。与此同时，中国经济增速下滑，出现明显的景气回落，硬着陆担忧抬头。为了稳住经济走势，中央政府已失去单纯打压房价的兴趣，改为“促进房地产市场平稳健康发展”。近三年来反复强调的“坚持房地产市场调控不动摇”、“促进房价合理回归”等政策表述已然消失。既然是“发展”，没有理由继续禁止房地产企业进行股票、债券融资，并实行银行信贷歧视政策。
另一个背景是，目前国内不同地区之间的房地产市场冷热不均，个别三四线城市房价下跌、销量停滞，甚至出现了“鬼城”现象，地方财政的压力很大。比如，温州房价自2011年9月以来连续22个月同比下降，不少楼盘房价已经腰斩。如果不放开限购，温州地方财政、商业银行、开发商都会面临大麻烦。
2012年温州市区一度有近7个月的时间，财政等各类收入中没有一分钱来自土地出让金。房市的颓势已经通过一系列连锁反应影响到当地工商企业的正常经营，因为当地有不少高利贷用于炒房，有的企业甚至是挪用贷款炒房。房价下跌后民间借贷出现信用危机，一些企业主跑路，进而通过“联保、互保”放大到银行信贷市场。所以，一旦房价转跌，政府就会有很强的动机来托市、救市。
总体来说，近三年来严厉的房地产调控没能有效地控制房价上涨，尽管通过“限购、限贷”等政策抑制了部分投机需求，推迟了部分刚需购买时点，却没有触及过去十来年房价走出大牛市的根基：政府供地制（供地垄断）、城乡及东西部二元化（公共服务设施分布不均）、城镇化、房产税缺失（持有的房产增值无须纳税）、实际利率偏低、货币供应较为宽松，等等。换言之，它只治标、不治本。
未来的房地产政策估计会是推出并持续完善房产税体系，在房价走向平稳的前提下逐步取消行政化限购政策。留有较大悬念的是会不会改革土地制度？让农民可以通过交税改变宅基地的性质，动摇目前地方政府征地、卖地的单一模式，引入其它主体的竞争。这方面难度大，阻力多。
但是，新一届政府所提倡的“城镇化”，不仅是指地方政府要改革外来人口、农村人口的户籍管理制度，提供公共服务及基本社会保障措施，还需要进行农村土地改革，在基本耕地政策不变的情况下让农民自主决定家园的命运，而非全部由地方政府、“村集体”或村领导代为决定。否则，拆迁悲剧难止。
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