[摘要] 尽管监管层没有明确表态房地产融资政策将调整，但近期的各种迹象表明，房地产融资开闸基本已成定局
尽管监管层没有明确表态房地产融资政策将调整，但近期的各种迹象表明，房地产融资开闸基本已成定局。闸门或将从涉及房地产上市公司的重组开启。
房企融资将有条件放开
记者了解到，目前，针对房地产上市公司的股权类和债券类再融资都已基本放开，并购重组、借壳上市等亦都可以操作。不过，正如证监会官方口径所说：证监会在审核中将征求国土资源部意见，对存在闲置土地、炒地以及捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业再融资的大门依然关闭。
自2010年以来，作为房地产调控政策的一部分，房地产企业的上市、再融资和并购重组已经停滞三年多时间。近期，市场不断传出房地产融资放松的消息，引发股市动荡。早在6月底，就有媒体报道称，证监会将有条件松绑房地产融资。受此消息刺激，当日，房地产板块涨幅超过3％。
随后，证监会新闻发言人在6月28日的新闻通气会上对此回应说，根据2010年国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知和2013年关于继续做好房地产市场调控工作的通知的规定，对存在闲置土地、炒地以及捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业，将暂停上市、再融资和重大资产重组。证监会坚决贯彻执行国务院文件规定，对于房地产企业是否存在违反国务院有关规定的情形，证监会在进行相关审核时，将依据国土资源部的意见来进行认定。这意味着房地产融资将有条件放开。
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证监会将启动审核程序
实际上，针对证监会的表态，市场解读并不一致，不少分析认为这是监管层对房地产融资开闸的否认。不过，据记者观察，与此前的表态相比，当前的官方口径已然发生较大变化。
早在2010年10月，证监会曾明确表示，已暂缓受理房地产开发企业重组申请，并对已受理的房地产类重组申请征求国土资源部意见。之后，证监会内部发文，为配合国家房地产调控政策，对房地产企业的上市、再融资和重大资产重组一律关死。
在最近的表态中，证监会新闻发言人特别强调“在进行相关审核时”，这意味着证监会已经准备接收房地产企业的上市、再融资和重组申请，并启动已经暂停三年多的审核程序。与此前的口径相比，这实际上暗藏着房地产企业融资政策的重大转变。
融资开闸将始自上市公司
据记者判断，房地产融资开闸将先从上市公司开始。由于IPO仍处于暂停状态，何时重启仍未有定数。不过，上市房企的再融资和重组却没有太多障碍。
进入7月份以来，已有多家A股上市房地产企业因“筹划与公司相关的重大事项”停牌，包括宋都股份、金丰投资、新湖中宝、迪马股份、中弘股份、荣丰控股等。如此密集地停牌让人不得不猜测：不止一家上市房企在酝酿再融资或重组事宜。而有确切消息表明，已经有企业在就重组之事与监管层进行沟通。
数据显示，截至目前，按证监会的行业分类，我国房地产板块上市公司有152家。分析人士认为，有条件放开融资等于是对房地产企业打开了融资的正门，有利于防范房地产企业的融资风险。
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商品房预售款监管会否重洗房企格局
在银行“钱荒”、融资渠道收紧的背景下，多个城市近日重新执行了更加严厉的商品房预售资金监管制度。业内人士认为，中小企业或将面临流动资金困局，部分难以支撑的企业将无奈退出。那么，预售款监管会否逼迫房企降价求生存？楼市格局是否将迎来新一轮洗牌？
7月10日，武汉市房管局下发通知，将预售资金监管的三类比例分别下调10％。对商品房达到结构封顶并已支付工程费用的开发企业，重点监管资金调整为项目总预售款的15％；对项目进度达到1／2并已支付相应工程费的，调整为20％；未支付工程费用的，调整为25％。
同时，对房地产开发企业申请使用监管资金进行了严格规定。取得商品房预售许可证1个月后，申请使用资金额度不得超过重点监管资金核定总额的35％；结构封顶的，累计申请不得超过75％；竣工验收的，累计申请不得超过95％。
从去年10月份起，武汉开始实施商品房预售资金监管，购房预售款进入政府监管的开发商账户。不少业内人士认为，此次虽然下调了预售资金监管比例，但同时对申请使用进行严格规定，实际上加强了对预售资金使用的监管。
对于房地产市场来说，预售资金监管并非新政策。早在2010年，北京就实施了《商品房预售资金监督管理暂行办法》。7月1日起，北京市开始执行修改后的新《办法》，要求商品房预售资金必须在项目达到一定进度后按计划支取，开发商支取预售款由原来的4个节点，增加了1－2个使用节点。经适房预售资金也纳入了监管。
除此之外，青岛等城市纷纷出台新的商品房预售资金监管办法，加强对购房人交纳房款的监管。据统计，目前，已有30多个城市出台了相应的监管制度。这一数据还在不断扩大。安徽宿州、江苏盐城、安徽安庆等三四线城市也纷纷先后进来，从7月1日开始对新建商品住宅实施预售款监管。
商品房预售金是房地产开发企业的主要资金来源。特别是中小开发商自有资金有限，融资渠道相对狭窄，很大程度上都依赖预售款。业内人士认为，加强对预售资金的监管，卡住了开发商的一条资金渠道，房地产市场又将面临新一轮的洗牌。
北京美联市场研究部高级经理张磊分析，加强预售资金监管，房企的融资能力以及自身资金的调配能力将受到考验，需要合理的调配每个节点的用款额度。一些缺乏成本控制经验或是业务面较窄、融资手段较单一的中小型房企将受到较大影响。同时，由于资金压力的增加，房企在土地市场上或将一改“大无畏”的拿地风格，促进土地市场降温。
“中小房企的主要资金来源是靠卖房子，也就是销售回款。现在这条腾挪之路也被堵死了，那么他们必将面临资金考验。”亚太城市房地产业协会会长谢逸枫认为，预售资金大约占开发商资金的1/3，“冻结”这一部分资金对实力雄厚的大型房企来说可能影响不大，但对中小房企的打击就会比较重。
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