[摘要] “南宁楼面价新地王诞生了！”昨日，南宁市2013年第一期国有建设用地使用权委托公开转让拍卖会如期举行。当天公开出让的位于竹溪大道东侧的36.826亩地块，被广西润洲投资有限公司拿下，成交单价2680万元/亩，总价约为9.8亿元，楼面地价达8933元/㎡。
“南宁楼面价新地王诞生了！”昨日，南宁市2013年期国有建设用地使用权委托公开转让拍卖会如期举行。当天公开出让的位于竹溪大道东侧的36.826亩地块，被广西润洲投资有限公司拿下，成交单价2680万元/亩，总价约为9.8亿元，楼面地价达8933元/㎡。值得一提的是，此地价一举刷新南宁楼面地价纪录。
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位于竹溪大道东侧的GJ2013-001地块占地36亩
历经88次竞价 龙光、荣和、盛天等10家房企参与“角逐”
位于竹溪大道东侧的GJ2013-001地块，折合36.826亩，起始价为1100万元/亩。处于南宁高端楼盘集中的埌东凤岭交界地段，距离南宁国际会展中心、大型综合体华润万象城、青秀万达广场均在3左右。在昨日拍卖会上，就吸引了龙光、盛天、荣和、中铁、振业、润洲等十家房企参与竞价。
拍卖会刚开始时，该地块首次加价幅度为40万/亩，其后调为20万/亩。竞拍从一开始就十分激烈，短短半的时间，竞拍价格已超过2110万元/亩。当竞拍价格达到2000万时，加价幅度调为10万/次。
“南宁好久没见这么激烈的竞拍了！”昨日在现场观战的地产人士表示。手持26号牌的中铁、16号牌的盛天、8号牌的龙光等房企毫不示弱，多次出现同步举牌报价。每报一次价格，现场的观众都报以热烈的掌声。
当天拍卖会上最精彩的一幕出现在18号广西润州、8号龙光和26号中铁等几家大牌房企之间的“角逐”。10时35分左右，8号牌的龙光给出了2470万元/亩的单价，但18号牌的润洲当即征询拍卖师“能加价多少？”旋即直接跳空报价，给出了2530万元/亩的单价，加价幅度已经是10万元/次额度的6倍。
最终经过88轮的竞价，18号所报的2680万元/亩的高价令其他竞拍人望而止步，最终以总价约9.869亿元成交，意味着该地块的楼面地价高达8933元/㎡。
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“黑马”刷新楼面地价 业界认为不能代表南宁楼市“发烧”
在其他竞买人看来，8933元/㎡的楼面地价令人咋舌，但拿下该地块的18号牌广西润洲投资有限公司举牌者却表示，“2680万元/亩的价格属比较理想的价位，能够接受。”
让市民关注的是，如此高的地价会不会对整个南宁市或是凤岭北片区的房价产生大的影响？
在现场观战的业内人士张明表示：“竞价这么激烈的拍卖会并不常见，而且可以看出买家的决心也非常大，不断加价。从成交结果来看，以这个价格拿下该地块，或会给开发商带来新的考验。从短期来讲，虽然今年南宁的“地王”出现了，但仍不会对周边的房价产生太大的影响，但其也反映了房价、楼面地价的一个风向标——在未来几年内可能还要继续上涨。
南宁市荣申博地产营销机构总经理陈戈表示，从成本上来说，竹溪大道地块价格确实比较高，但有可能开发商将其用于高端写字楼使用，或是有特殊用途，以后出售的价格较难预测，但可以肯定的是其售价将会高于目前该地块周围楼价的水平，但盈利点可能不会很高。
不仅是南宁，近期各大城市的地王也是频出，其中最为引人关注的是万科两周内三夺地王的新闻。6月27日，万科就联合保利以53.72亿摘得重庆江北区溉澜溪组团地块，这一成交总价也刷新了2013年重庆总价地王纪录；7月8日万科在广州凭借6.03亿的成交价把广州荔湾区的新地王收入怀中；7月3日以总价48.7亿成功竞得位于上海的一块商住用地，溢价率高达88.6%。这是上海年内总价地王第四次刷新，也是万科在7天内第二次拿下地王。这些新地王的诞生，不禁让人产生联想：是不是的土地市场又要火起来了？
对此，南宁宝创地产总经理黎云成认为，竹溪大道地王应该算是个例，很难就此判定南宁的土地市场是否就会像土地市场那样热起来。竹溪大道地王仅仅是36亩的小地块，相对而言价格有点偏高，可能是有特殊用途，现在客户很理性，购房前都会经过各方面的考虑，开发商也会根据客户的需求进行调整，不会因为一块小地块而影响整体房价。
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疑问一
新地王靠什么赚钱？
据参拍房企估算：商铺均价4.5万/㎡才不亏
在广西润洲投资以8933元/平方米楼面地价拍下竹溪大道地王后,业界最关注的焦点是,如此高的楼面地价,未来建成的房子要卖多少钱?在拍卖结束后的两个,该地块的未来售价成为南宁地产界微博微信热议的话题。普遍的看法是住宅毛坯价要卖到1.5万至1.7万/㎡，商铺均价要卖到4.5万至5万/㎡，甚至有观点更形象地说“住宅要卖华润价，商铺要卖到万达价才能赚钱。”
从竹溪地王的规划条件看，土地批准用途为城镇住宅用地70年，批发零售用地40年。主要规划设计条件是：容积率为>3.0且≤4.5，建筑密度为>20%且≤30%，绿地率为≥35%；批发零售建筑面积占计容建筑面积的比例为10%-15%，其余为城镇住宅；住宅商品房项目中套型建筑面积90平方米以下住房建筑面积，须达到住宅开发建设总面积的40%以上。
“这个项目商业将定企业生死！”一位参与了该地块拍卖的地产人士如是评价。并告诉了记者其企业参与地块拍卖时测算的成本。该人士表示，从成本分析，规划指标可出该地块不计容面积约11万平方米，商业按15%的比例计算，可建到1.65万平方米,住宅面积则为约9.3万平方米。“按照常规规划，将建3层底商，一楼至少要卖7至8万元/㎡,二楼售价3万元/㎡,三楼售价2.5万元/㎡,平均下来能做到4.6万元/㎡的均价,商业部分的回款就有约7.6个亿,剩下住宅毛坯价卖到1.4万元/㎡,就能保本。或者像东盟商务区一楼盘，也是住宅的性质按商务公寓卖，同样可以卖出高价。”
记者采访发现，目前与竹溪大道地王相隔数百米的云景路上项目永凯春晖购物广场沿线商铺日前上市，对外一楼的报价是7万元/㎡。
据悉,目前华润幸福里精装豪宅的均价将近2.5万元/㎡，南宁万达青秀广场的商铺均价4.6万元/㎡。这两个分别代表南宁住宅和商业标杆的楼盘，均是基于华润和万达两大十强的高认知度地产品牌，以及整个项目是包含了商业、酒店 、商务、住宅于一体的大型综合体的基因，才卖出了得到市场认可的售价。而此次拿下“地王”的广西润洲投资对于南宁市民仍然是一个陌生的品牌，如此高的售价能否卖得动？这对于企业的实力与产品定位将会是一个大挑战。
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疑问二
如此高价能否卖得动？
目前周边住宅均价8600元至9500元/㎡
GJ2013-001地块位于航洋商圈范围内，距离会展中心仅1，其周边新盘不多，多数为开发已经超过三年的楼盘，是目前航洋商圈内仅存的黄金用地。
与该地块距离500米的楼盘凤景湾，上月开盘均价8800元/㎡，与其距离不到2公里的蓝山上城推出的新品价格区间在8500-10000元/㎡，均价在9500元/㎡左右。而昨日成交地块接近9000元/㎡的楼面地价，高出周边多数一手楼房的价格。
二手房方面，据辉煌置业凤翔店置业顾问介绍，长湖路与凤翔路交汇处周边的二手楼价在7500-10000元/㎡区间徘徊。例如该地块对面房龄有近十年的香格里拉一期二手简装房售价为7500-8000元/㎡，直线距离仅50米的保利·凤翔花园两房均价超过9000元/㎡，部分优质房源已经超过1万元/平方米。还有一手在售的蓝山上城，不满五年的精装二手房，摊入营业税、个税等税率，均价接近9500元/㎡。
“9000元/㎡的土地成本，是冲着华润·幸福里的价格去参考。”南宁宝资杰房地产项目咨询有限公司副总经理漆四林推测，如此高的价格几乎没有打造普通住宅的可能性，一定是高端住宅。该地块在立交桥旁，自然资源条件比较弱，很明显打造高品质楼盘一定是其拿地目标。预计建成售价1.7万元每平方米的高端豪宅。
漆四林表示，去年10月龙光以6000元/㎡的楼面地价拿下旁边地块后，仅仅8个月时间，润洲地价每平方米涨了近3000元/㎡，但短期内周边一二手房价不会有大幅变化。
“单一土地的价格通常对周边楼价不会有太大影响，目前南宁高端住宅的消化并不快，加上楼市调控一系列政策的步步紧逼，此高地价针对的改善型客户不是目前楼市主流。地价的因素影响到购房者层面需要较长一段时间，市场决定需求，因此完全不必担心该高地价抬高附近楼价。”漆四林说。
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新闻调查
“大黑马”——广西润洲到底是谁？
去年10月底，龙光地产以6000元/㎡的均价拿下GJ2013-001地块旁边的40亩地块。对于GJ2013-001地块，几乎所有人都认为，龙光地产肯定会借势志在必得，再下一城。然而，出人意料的是，半路杀出一个“程咬金”——当18竞买人突然加价60万/亩，一下子将楼面地价抬高了200元/㎡，使楼面地价达到8933元/㎡。相比旁边10个月前成交的地块，楼面地价多出了50%。
“润洲是哪里来的企业？开发过哪个项目？”在拍卖会后，对于南宁媒体的追问，18号竞得者三缄其口，不对外透露其企业的任何背景与开发计划。
记者在百度上发现，其用于签署拍卖合同的公司名称“广西润洲投资有限公司”为2013年2月成立，经营范围包括对房地产、交通能源、农业、旅游业、高新技术产业等投资。对于润洲的真正背景，南宁业界传出了玉林、北京、深圳等多个版本，并有人士指出该企业在去年拍卖时就已现身与龙光争夺经开区地块，此次竹溪大道拿地或考虑作为企业的总部办公使用。
传闻的是，润洲与中美天元投资集团有关联。据中美天元投资集团网站显示，该企业是一家注册资本为10亿人民币，年产值超250亿人民币的集团企业。目前集团公司涉及金融投资、能源、地产、医药等的四大核心产业。从2009年涉足地产，在南宁、玉林、北京、大连组建地产公司。
记者在昨日下午致电该地块签约时的法定代表人时，对方表示“网上对其公司有很多版本的猜测，大家暂时雾里看花吧，目前仍不便透露公司背景。”记者发现，其法定代表人手机的微信显示的地区信息是“广西玉林”。但截至记者发稿之时，广西润洲方面仍然没有做出任何官方表态。
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