[摘要] 当各种资金绕开住宅市场，不断涌入商业地产时，商铺的销售价格随之一路高歌，南宁部分城区的商铺价格在两年间普涨了七八成。但是，记者调查发现，众多社区的商铺出租情况与投资热潮并不成正比，有价无租的街区并不少见。
最近两三年，房地产宏观调控政策层出不穷，住宅投资受到了越来越多的限制，住宅市场销量明显下降，持续缩小的住宅成交量让很多市民把投资方向转向了各色各样的商铺。当各种资金绕开住宅市场，不断涌入商业地产时，商铺的销售价格随之一路高歌，南宁部分城区的商铺价格在两年间普涨了七八成。但是，记者调查发现，众多社区的商铺出租情况与投资热潮并不成正比，有价无租的街区并不少见。
新社区商铺租金虚高
在江南10+1大道经营茶叶生意的周国平先生，最近想在住所附近的凤岭北片区找一间社区商铺开设新店，但是次询价就把他“吓得不轻”：某小区铺面月租金竟然高达200元/平方米，这个租金水平相当于10+1大道的3倍左右，而现在，这个小区的入住率还不足五成，商铺出租率也不足五成，租金虚高的程度大大出乎意料。
周先生转而来到新二中旁边的一个小区。这个小区目前还没正式入住，但是房东报价也“一点都不谦虚”：120元/平方米。这样的租金水平，比竹溪大道沿线几个成熟社区的租金还高出三分之一左右。而这条街的几个小区都还毫无人气可言。
尽管租金让商家直喊受不了、“伤不起”，但是，商铺业主却同样有着难言的苦衷。三年前，刘先生在凤岭北片区某小区以4万多元/平方米的价格购买了一间66平方米的商铺，但是在出租商铺的时候却遇到了不少困扰。目前，该地段商铺每月租金在130元/平方米左右，为此，刘先生以每月8000元的价格招租。去年11月，一位经营者租赁了商铺，主要经营日用百货。3个多月后，租赁者退租了。他说由于地段人流少，经营收入不高，每月都在亏损。两个月之后，另一名经营者租赁了商铺，经营五金建材。两个多月后，租赁者宁愿支付违约金也要退租。他说，楼盘人气不旺，很难开展经营。与其在此勉强支撑，不如另觅其他地段的店铺经营。
刘先生购买的商铺总价近280万元，向银行贷款五成，每月还贷1万多元。如今商铺难出租，他每月要倒贴3000多元。
跟刘先生一样，附近不少商铺的出租率也不高。记者了解到，南宁不少新小区的楼盘商铺都普遍面临招租难的问题。因为地段人气不旺，难以找到经营者租赁，一些店铺甚至开出每月几十元/平方米的优惠条件，仍难吸引商家。有的商铺业主经济实力强，不想劳神找人租赁，干脆把商铺丢空。
专业人士认为，商铺投资（每年的租金）6％是临界线，而刘先生目前的不到4%，压力大是必然的。目前南宁部分地段商铺投资一般在6％～8％之间，一些楼盘声称可达10％以上，这是很难想象的。
而另一方面，如果业主租金率达到了6％～8％甚至更高，商户又难以承受，承受不了就会退租，退租之后业主又得降价，如此形成恶性循环，双方都“伤不起”。
记者发现，在凤岭北和东盟领馆区以及城西鲁班路的众多小区，都存在业主和商户同样“伤不起”的现象。
相关阅读：
老社区商铺生意冷清
位于葫芦鼎大桥附近的某小区2006年开始入住，目前已是一个成熟小区，入住率在九成以上，其附近有村民住宅小区和新兴苑小区。按理说，在这里租个铺面做点小生意，是个不错的选择。但记者发现，这里几排小区铺面的生意都十分冷清。
“铺面太多了，单单做美容美发和按摩保健的门面就有6家之多，生意太难做了。”一家美容店老板娘向记者诉苦。记者中午时段在现场看到，开门营业的铺面不到三分之一，而营业的门面也是门可罗雀。
这个小区的住宅套数为376套，居民人数按一家三口来算，大约是1000人，但小区里面的商铺有近50间，也就是说，平均每20多个居民就拥有一间门面，这还不包括小区外围的大铺面，这样的生意怎么做？！
上周五刚在这里开了一间杂货店的覃先生说，小区商铺月租金大约60元/平方米，他租的铺面21平方米，每月租金1200元，开业几天，营业额每天不到100元，按这样的收入连租金都交不起，更不用说盈利了。这是他开张之前没想到的。记者看到，小区原来已有2家小型便利店，覃先生这间店正好在中间地段，生意不好在情理之中。
当年曾负责小区销售工作的杨先生说，住宅小区注重的是居住功能而非商业功能，但为了追逐高额回报，开发商盲目推出大量商铺，其向消费者所描绘的巨大投资回报，却正在将众多投资者引向“深渊”。
当然，一些小区铺面生意难做并不是开发商的过错，而是小区居民住宅改成商铺造成的。新兴苑小区一位居民告诉记者，七八年前，该小区里里外外只有十多间门面，现在已经翻了一倍多，因为很多业主为了获得更高的，把一楼住宅改成铺面。但是，铺面一多起来，生意就不好做了，因为多数老板都是重复做那几样买卖，比如开米粉店、发廊、杂货店等，每一门生意都有几个竞争对手，而小区居民就那么几百人，哪来那么大购买力？到头来只是帮房东赚钱。如果生意长期都不好做，连房东的都保证不了。
相关阅读：
社区商铺多少为宜？
据了解，我市在土地出让中，往往对土地的商业用途作界定，一般楼盘商业开发面积小于或等于本项目的20%。而另一种通俗的算法是，人均商业面积配比在1∶3左右为宜，也就是说，对于整个城市来说，一个居民平均可消费3平方米商业面积。在一些区域，人均商业面积配比已达到1∶6以上，商业地产市场存在的风险应引起投资者的关注。
这是整体而言，对生活小区来说，低于6平方米这个标准才是理性的。
当下，每个新楼盘都或多或少地规划有商业配套，每个片区商业综合体也在不断涌现，究竟一个小区、一个区域商业的饱和度是多少呢？广西天策地产策划公司的杨总表示，在商业进化中，任何形态都很难说清其数量该有多少，因为这是由市场需求和竞争能力决定的。最近两年及今后三至五年，是南宁市商业地产开发投资的“蜜月期”。但是，在商业地产蓬勃发展的同时，背后也隐藏了一定的风险。可见，不管是社区商业还是城市综合体，商业后期的培育和运营十分重要，后期出现优胜劣汰的现象也是必然的。
杨先生说：“拥有一个商铺就相当于多一个人在上班。”这是不少投资者的原始想法，然而这完全建立在商铺可以租出去的假设上，一旦商铺不能出租或廉价出租，都必然给投资者带来巨大的损失。所以，投资者在买商铺时不能只考虑价格、租金水平，还要看区域商业经营的饱和度，以及详细了解项目的商业规模和周边商业经营情况。
事实上，目前很多商业地产的达不到8%，有的连5%都不到。投资者在面对商铺销售员所承诺的高回报时得留个心眼，估算投资回报这个工作还是由自己来做比较保险。另外，投资者还需要有超前的眼光和良好的心态，因为不少商铺短期之内靠租金盈利其实并不现实，更多还是期待后期。
“一铺养三代”的梦想固然很美好，但是实现梦想的道路有时候并不如想象中那么顺利。过高的价格导致过高的租金，从而导致经营者盈利困难。所以，投资社区商铺初期的期望值不要过高，要先降低门槛，让商户先赚到钱，业主应更多着眼于未来。
相关阅读：
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
