[摘要] 近年来，联合拿地、联合开发已渐成房地产开发的趋势之一，以往多是一家开发企业是“地主”，因为资金不足而被迫寻求与其它房企的合作，但目前这种状况正在改变。
近年来，联合拿地、联合开发已渐成房地产开发的趋势之一，以往多是一家开发企业是“地主”，因为资金不足而被迫寻求与其它房企的合作，但目前这种状况正在改变。
近日，在南京地产圈，关于朗诗保利麓院的相关消息不断曝光，这个位于仙林大浦塘的纯新盘不仅因为低容积率和优越地段而令人期待，更因为是朗诗与保利的首度强强联手而引发极大关注。
“一山”容下“二虎”
去年9月20日，朗诗地产联手上海君元以10.8亿元，8680元/㎡的楼面价拿下了大浦塘地块。之后，保利接替君元，开始与朗诗进行联合开发。
朗诗集团南京区域公司营销部经理冯波介绍，朗诗保利麓院容积率1.05，建筑面积11万㎡。朗诗负责南面地块的打造，物业类型有精装科技花园洋房和叠加别墅，洋房面积从90-140㎡不等，叠加别墅则考虑植入科技元素。而北面地块则由保利操刀，保利地产江苏公司总经理助理曾伟表示，北面地块将打造成叠加与联排别墅。
销售分开，物管一家
拿地之后，两家共同出资组建了学尚置业有限公司，对新项目进行开发管理，每周在例会上就相关问题协商讨论。“项目在开发过程中既有分工，也有合作。在销售时，会聘请两个销售团队，负责各自开发物业的销售。”曾伟表示。对于销售过程中是否会出现客群冲突时，相关负责人对此并不担心，“就像目前在售的保利紫晶山和朗诗钟山绿郡，虽然项目紧邻，都定位改善，但又有各自的客户群，并不冲突，两个项目同样卖得不错。未来，朗诗保利麓院的销售格局也会类似，关于价格，我们会协商制定，未来物业管理，则倾向一家管理。”
朗诗冯波认为，朗诗和保利在大浦塘地块的合作，是强强联合、资源共享、优势互补，该项目计划在第三季度上市。
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品牌代建模式更普遍
除了共同开发，品牌代建也成为房企联手的趋势之一。比如，绿城与翠屏在江宁百家湖畔打造的绿城水晶蓝湾。
翠屏集团营销总监王德松介绍，绿城水晶蓝湾，项目冠以绿城之名，采用的是贴牌代建模式。项目从产品规划设计到开发建设，都由绿城团队全权把控，营销工作则由翠屏旗下的子公司守正负责，绿城只收取代建费。绿城建设副总裁张洪云表示，目前在南京，绿城除了与翠屏合作，也在与其他品牌房企接洽代建事宜。
而在常州，朗诗个全程代建的绿色地产项目——朗诗兢园也已经开工建设，该项目是常州十大重点项目之一，亦是常州市中心真正意义上的城市综合体项目。
大牌更爱“合伙”
在范围内，联合开发的势头明显，尤其是一些大牌房企，如招商和香港九龙仓、方兴与融创，招商与保利、万科与五矿等在外地项目上的合作，都体现了强强联手的模式。万科2012年年报披露，当年万科新增的78个开发项目中，就有47个属于合作开发项目。
栖霞建设营销总监张冰认为，基于目前地价的攀升，联合拿地一方面可以一定程度上避免过度抬高地价，节约资金，另一方面，也能有效分摊风险。
而合众联恒总经理程鹏指出，目前房地产合作模式已从“弱弱联合”发展为“强强联合”。品牌房企合作的出发点是多样的，除去为了获得更好的资源，还因为品牌房企之间的优势各不相同，比如朗诗的绿建，龙湖的成本管理都是业内有目共睹的，通过联合开发取长补短，是“大牌搭伙”的重要原因。
不过程鹏提醒，联合开发目前还是新生事物，在开发的各个环节，都有可能出现“合伙人”意见相左的情况，尤其是在销售阶段，合作双方因为对利润的考虑以及对资金回笼的要求不一致，对产品定价、推盘节点，都会有不同意见，全过程都需要不断协调与磨合。
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陷阱一：先给甜头后猛宰
有的中介会在中介费上打折，让买房人尝点甜头，而在代收的费用上收得比较“狠”。比如百居易房屋超市119街坊店，明明没请担保公司担保，却“代收”5250元担保费。
陷阱二：评估价人为“调节”一说不靠谱
代收评估费时，有的中介告诉买方，评估公司估价高低，直接影响到交税的多少。估价可以人为“调节”，多交点评估费，就能少交不少税。实际上，这种说法并不靠谱。2011年，武汉市二手房交易采用电脑估价，不再需要评估公司的评估报告。交税时，电脑会自动给出一个基准价，如果基准价与成交价不同，计税时就高不就低。比如基准价是50万元，成交价是60万元，以60万元计税。评估公司的评估报告，只跟银行贷款多少有关，而与交税无关。
陷阱三：打包收费报价笼统无收据
中介还有用滥的一招，就是打包收费报一个笼统的价格，事后只给收据，不给发票，甚至连收据都不给。如代收2万元，明明只花了1.5万元，硬说全部花完了。
陷阱四：卖方应付个税转嫁到买方
房东卖房时，往往在优惠后，报出一个净得价，要求后期费用全部由买方承担。如本来卖70万的房子，优惠5万元，让买房人觉得占了便宜。实际上，买方出的后期费用远远高于这个数。有的房东卖的是第三套房，但不告诉买方。房东将房款全部拿到手后，买方才发现，本应由房东承担的1%个税，转嫁到了自己头上。
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