南宁写字楼价格摸底：2013租售市场或涨10%～20%

95%被访者认为——

大的经济背景决定写字楼市场有大未来

南宁的住宅投资客锐减。取而代之的是，商用物业的发力。作为地方经济的晴雨表，写字楼与其他业态不同，它的发展不是行业本身所能决定的，其市场售价、租金、成交量等指数，跟城市经济发展水平、增长潜力、居民收入等诸多因素息息相关。

以南宁为例，2011～2012年间，南宁写字楼总体成交15.8万平方米，成交均价不及2万元/平方米，总体溢价率15%，且中高端专业写字楼大多并不愁租。

“北京、上海、广州等一线城市，实体经济发展旺盛，大型企业进驻的多，南宁作为二三线发展中城市，写字楼的需求还远未饱和。”超过95%的被访者认为，南宁城市化进程加速等大的经济背景，决定了南宁写字楼市场的投资空间依然很大。

写字楼“三高”——

出租率达9成，超20%，甲级写字楼3～5元/平方米/天

3月初的调查中，记者走访了南宁市区18家写字楼。在被调查的这些样本中，绝大多数写字楼出租率在90%以上，有部分写字楼出租率甚至达到了98%。租金水平方面，目前南宁市场大部分在1.5～3元/平方米/天，甲级写字楼达到3～5元/平方米/天。

记者发现，同一地段的写字楼，个别租金差距甚至达到1.5元/平方米/天。针对此类现象，业内人士分析认为，在购房者越来越挑剔的趋势下，有些大型公司看不上相对偏低档的写字楼，而出于经济考虑，小型公司情愿租更便宜的居民楼等普通住宅用来办公。目前，一些既没地段优势又没品质保障、尚不具备办公条件的写字楼正扮演着市场“鸡肋”的角色。

写字楼年方面，被访者认为，10%是较为合理的预期值。在业内人士看来，超过10%的年，则属上乘产品。就此看来，目前在南宁手持优质写字楼的投资者，大多远远高于“上乘品”的标准。以金湖广场及航洋国际城为例，其写字楼项目大多是2004~2006年期间销售的，当时价格在3500~1.2万元/平方米之间，租金25元/平方米·月起步。目前该区域写字楼转让价格大致1.2~2万元/平方米，写字楼出租价格都已经是100元/平方米/月左右，个别优质物业为100~200元/平方米/月。而像即将上市的青秀万达广场等高端国际5A甲级写字楼产品，投资会更高。

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98%以上被访者认为——

地段品牌定位运营决定写字楼“身价”

企业办公楼选址何去何从？是继续挤在的市中心，还是往城市外围发展？一些次CBD区域逐渐发展起来，如何选择适合自己的办公楼？而究竟是什么样的办公楼，吸引了如此大批的自用客户呢？

98%以上的被访者认为，写字楼所处的地段区域和产品本身的配置直接关系到其“身价”。

南宁某地产机构曾对近两年南宁写字楼成交作过统计：75%成交来源于内资企业的扩张，约25%来源于外资企业，内资企业仍然写字楼租赁需求的主导地位。

跟以居住为主要功能的住宅不一样，写字楼讲究的是绝佳的地段，周边配套是否完善、上班是否方便、办公条件是否成熟等都直接关系着该区域写字楼的市场价格。这也就是为什么非城市中心的二三类地段，住宅好卖写字楼可能又不好卖的原因所在。而由于自身定位配置不高，目前市场上这部分写字楼正处于一个尴尬境地。

采访中，不少商业地产操盘手认为，随着经济的发展、生活水平的提高，购房者对写字楼办公条件的舒适度等要求越来越高。以南宁青秀万达广场为代表的高端国际5A甲级写字楼必将给南宁写字楼市场带来质的飞跃。他们预计，2013年南宁写字楼租售市场或涨10%～20%。

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■连线·对话

新“国五条”调控细则中，“杀伤力”的便是，“出售自有住房的，按转让所得征收20%个税”。那么，“国五条”出台对商业地产有哪些利好？目前各地的写字楼价格如何？为此，本报记者连线扬子晚报、楚天都市报、厦门日报、北京晚报、三秦都市报等房地产专刊的“专家”，听听他们畅谈商业地产，尤其是写字楼的声音。

扬子晚报吴舟沫：

目前“国五条”细则还没落地，江苏的商业地产没看出哪些利好。写字楼根据区域不同价格不一样。新城区的写字楼售价为：2.5万元/平方米，甲级写字楼租金为：4元/平方米/天。

楚天都市报陈俊峰：

虽然“国五条”细则还没落地，但是武汉的一手房和二手房从前年就开始限购。一些投资客往商业地产转移，写字楼无论售还是租出现比较好迹象。地段好的写字楼售价为：2万元/平方米，甲级写字楼租金为：200元/平方米/月，一般写字楼的租金为：85～100元/平方米/月。

厦门日报刘建雄：

目前，厦门一手房、二手房和城市综合体涨价比较凶，岛内写字楼售价为4万多/平方米，岛外的写字楼比较少，需求也不旺，售价为：1万多元/平方米。市中心甲级写字楼租金为：80—160元/平方米/天。

北京晚报杨天泽：

一手房（刚需房）需求比较旺。“国五条”出台对出售二手房按20%征收个税，这对今后二手房供给将会减少。而北京的写字楼单价贵，很多人玩不起，好地段要4～5万元/平方米，甲级写字楼租金15—20元/平方米/天，今年北京市将有5个写字楼项目开盘。

三秦都市报文远东：

“国五条”出台，目前对陕西商业地产没产生明显变化，市中心写字楼供应比较少，基本处于饱和状态。县城写字楼价格则1万多元/平方米。

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■记者观察

中轴线上的“洼地”突围

新“国五条”的细则规定“出售自有住房按转让所得20%计征个人所得税”。新政的出台让众多购房人颇感措手不及。有一部分持币待购者不会就这样让手中的资金坐等贬值，这或许意味着，未来又将有一批金钱力量进入写字楼等商业地产领域。众多金钱力量涌入写字楼，势必促使写字楼进一步，南宁的写字楼也将享受同等“待遇”。

南宁写字楼市场发展到今天，评价它的标准各不相同。但记者认为，不能简单就写字楼个体来判断写字楼的优劣，而是要全面看与写字楼相关联的多个要素综合在一起，才能决定出它的好坏。对于品牌企业而言，一座城市的商务成本，办公环境，交通动线，都是决定他们是否会选择留下来的一个重要原因。以青秀万达广场为例，首先青秀万达广场所处的位置是现有的、未来发展的城市中心，无可替代。其次，是写字楼的配套很关键。青秀万达广场把城市综合体的概念带到南宁。在城市的中心拥有总建筑面积约90万平方米的规模，包括旗舰购物中心、城市商业街、国际5A甲级写字楼、超五星级万达文华酒店、万达公馆奢装豪宅在内的五大都市物业形态。加上5A甲级写字楼的标准仅仅是最基础的起步，估计在很长一段时间难有替代者。

写字楼价格“洼地”刺激低成本投资需求。南宁市区写字楼也在2万多元／平方米。而通过记者连线北京、武汉、厦门、江苏、陕西等城市的了解，只有厦门岛外和陕西的县城写字楼价格与南宁市区的写字楼价格持平，其他城市的市区写字楼最底价为2万元／平方米，达5万元／平方米。外省的写字楼与南宁写字楼的价格比是1：2，甚至是1：5。这就说明投资南宁写字楼有机会，其价格空间巨大。而且，目前的南宁写字楼市场没有泡沫，还处在价格低位徘徊，这与南宁经济正处在快速发展期有关的。

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关注房产投资新趋势

从“地段+硬件”到“定位+经营”

近日，南宁本土一网媒论坛中爆出“小道”，称南宁将迎来史上单次规模的写字楼推盘潮。

消息一出，技惊四座。更犹如鲶鱼般搅乱了当前“静如止水”的写字楼市场。

坊间说法是否属实？若真如此，在懵懂中出发的南宁写字楼——热，能维持多久？

写字楼抗跌，全世界的地产市场都是这个趋势。正所谓波澜不惊之下，恰是投资者蠢蠢欲动的身形。然而，早几年，南宁不少写字楼是卖不过住宅的，个别还出现过同地段写字楼和住宅价格持平，甚至“倒挂”的不正常现象，令人吃惊。

其中的原因，业内的解释是：好地段和好硬件组合，不一定就能成为好写字楼。这就相当于有了好面粉和纯净水，不一定就能做出好面包。当下，过了那个只看“地段+硬件”年代，南宁写字楼市场必须谋求全新的变革。

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潘多拉的诱惑

有人说，南宁写字楼的开发现状其实就是一个潘多拉模仿秀。绝美的潘多拉集众多优点于一体，充满了对人类的诱惑。正如南宁房地产市场让大多数人看到的是一个又一个的财富传奇，因此只要是做地产就赚钱，在这个城市成为根深蒂固之观念，也让越来越多的人趋之若鹜。

2011年3月，南宁住宅“限购”落定。随后，商业地产全面爆发。两年间，尤其是商铺，“托关系选铺”、“通宵排队买铺”等现象充斥着南宁楼市。紧接着，写字楼投资频繁进入人们法眼。

3月初的调查中，记者走访了南宁市区18家写字楼，调查区域主要以青秀区及兴宁区为主，西乡塘及江南区也有个别写字楼在调查范围内。在被调查的这些样本中，绝大多数写字楼出租率在90%以上，有部分写字楼出租率甚至达到了98%。

如此高的出租率，匹配的却是当前南宁写字楼大多不足2万元/㎡的售价，以及1—3元/㎡/天（普通写字楼）的租金。某机构广西片区统计数据显示，2011—2012年间，南宁写字楼供应面积约17.5万㎡，成交约15.9万㎡，存量不足2万㎡。

直观的数据反映一个事实：南宁写字楼市场空间很大。尤其随着南宁青秀万达广场等高端写字楼的推出，写字楼的开发必将成为南宁地产热点。

一切看上去都很美。“限购”的一纸天令也让商业地产看上去变成了地产投资的新方向。

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“租售热”的背后

然而，简单做一番回顾，我们会发现写字楼“租售热”背后的某些相似。

2004～2008年，南宁写字楼市场以地段为王，商圈成熟的写字楼租售状况可观；2009～2012年中，写字楼品质全面成为投资者选购的重要标准，更是决定租价的关键。当下，除了上述两个标准外，写字楼的定位及后期运营最为投资客所看中。

调查显示，从写字楼的消费人群来看，支撑目前南宁写字楼销租两旺的势力具有典型性。据统计，目前南宁近5年新开发写字楼物业的购买者和承租者：65%以上为国字号相关企业+地产相关企业+金融类企业——当然，以南宁目前的经济发展水平也只有这些类型的公司可以承担相应的售价和租金。

而据南宁市住房保障和房产管理局公布的数据显示，2012年1~12月，南宁市（含六县）新建办公楼批准预售面积仅为1.57万平方米，同比下降70.87%。而业内机构的相关需求调查发现：南宁每年写字楼的需求量超过8万平方米。

结合目前南宁写字楼市场供需比进行分析，尤其对于定位明确的甲级写字楼，前景可期。在宏观经济走势良好和政策背景下，南宁写字楼租金水平相对大多数省会城市来说，仍然处于低位。因此，近几年写字楼租金水平将会稳步上扬。

对于投资客来说，尤其投资大型城市综合体项目的写字楼，不仅可以使资金达到保值的作用，日后租金的以及写字楼的出售预期相当可期。

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写字楼的谋变

综观近5年来南宁写字楼的销售价格，记者发现，对比同一地段的住宅市场售价：从“倒挂”，到持平，再到住宅的1.3倍，甚至更多……仅从价格而言，南宁写字楼市场的发展脉络非常清晰。

从写字楼购买人群来说，据不完全统计，截南宁已有40多家世界500强企业在南宁设立总部基地或办事机构。2010年1月1日，中国-东盟自贸区正式启动后，每年进驻南宁的集团化企业超过50家，各种大中小型企业更是以百计数，大幅提升了对南宁写字楼尤其是高端写字楼的需求。

数据显示，新增的这些需求方，他们对写字楼本身的标准越来越高，高端甲级写字楼的需求也日益显著。

事实上，在写字楼市场大环境愈发严峻的背景下，不少专业运营商已经开始从单纯追捧硬件过渡到对写字楼软实力的思考上来。

“过去做写字楼项目，大家最爱挂在嘴边上的就是地段和硬件。一旦有了这两样法宝，项目往往就成功了99%。”有多年商业地产管理经验的凤岭一写字楼招商负责人，对南宁写字楼发展历程有着深刻认知。他认为，现在，南宁写字楼已经过了那个只看“地段+硬件”的年代。

“时代在变，写字楼的标准和要求也要跟着变。”业内人士认为，当前，地段和硬件只是一个甲级写字楼应具备的基本素质。另外，项目定位是否精准、科技智能设施应用是否广泛、后期运营服务专业与否，都是南宁写字楼高速发展过程中必然面临也是亟待解决的问题。

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区域型中心城市打造

助推南宁楼宇经济发展

■ 某机构广西片区

近年来南宁区域地位进一步提升，作为广西的政治中心、经济中心、商贸中心、交通中心，城市辐射力以及影响力提升明显。最为典型的现象是外来企业进入广西市场总部南宁，且广西其他城市企业随着不断发展壮大，为了拓展市场空间及维系政商关系，将总部迁至南宁的现象越来越普遍。区域性中心城市的打造，为高品质标准化办公提供的庞大的市场机会；此外南宁第三产业高速发展为办公市场奠定了坚实基础，借势东盟博览会以及区域型中心城市的打造，南宁办公市场空间巨大。

南宁CBD外扩下的两大写字楼板块值得关注

目前南宁办公楼主要分布于朝阳板块、金湖广场板块、东盟商务区板块，整体趋势向东、向南发展；从近期来看，金湖广场板块写字楼基本上已满租，出租率普遍在90%以上，甚至某个写字楼项目出租率高达98%，随着部分写字楼租金拉升，我们认为CBD外扩是必然结果，鉴于企业外移需求出于交通便捷性及商务成本考虑，我们认为民族大道东盟商务区以及东葛路-佛子岭-南宁东站区域是CBD外扩下两大值得关注的写字楼板块，特别是东葛路-佛子岭一带随着青秀万达广场高端写字楼项目的开发，将是继金湖广场CBD、东盟商务区之后，南宁的另一个商务聚集区。

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超高层甲级写字楼是南宁写字楼产品升级的趋势

据某机构调研统计，南宁目前已经投入使用商住和办公写字楼约有40个项目，共计商务办公面积约157.8万㎡，其中标准化写字楼面积约占28万㎡，占市场整体办公面积的17.74%；商住楼用于办公面积约130万㎡，占市场整体办公面积的82.26%，此类办公产品物业以商住楼为主，与标准办公产品相比，条件较为陈旧、落后。从现阶段租赁偏好及客户需求来看，中高档次、硬件现代化、配套服务完善的优质办公物业有较大的市场空间。从北京、上海、广州、深圳等一线城市的楼宇经济产品升级的过程来看，南宁未来写字楼产品将向超高层甲级写字楼产品升级。

地段、品牌、产品软硬件、后期运营是投资决策的四大关键点

随着五象新区、龙岗片区、兴宁RBD、江南经开区、南宁高新区、相思湖新区的大量写字楼项目开发，未来三年后南宁写字楼市场将迎来供应高峰，某研究机构建议投资者对待当前的南宁写字楼市场不宜过于乐观，要预见未来市场风险。由于租金与物业品质、租售方式、管理方式、地段等有着密切的联系，因此我们建议投资者要把握地段、品牌、产品软硬件、后期运营四大关键点，作为投资决策依据。

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