[摘要] 年末的这轮土地供应潮，终于迎来今年最大住宅地块。12月11日将拍卖的龙岗地块，占地超过200亩，去年曾两度流拍，它的出让将打破今年拍卖会上清一色中小地块的局面。同一天拍卖的还有五象新区18亩商业用地。紧接着，12月20日，还将拍卖凤岭北竹溪大道东侧37亩商住用地。
年末的这轮土地供应潮，终于迎来今年住宅地块。12月11日将拍卖的龙岗地块，占地超过200亩，去年曾两度流拍，它的出让将打破今年拍卖会上清一色中小地块的局面。同一天拍卖的还有五象新区18亩商业用地。紧接着，12月20日，还将拍卖凤岭北竹溪大道东侧37亩商住用地。起始总价降低3亿元，第三度登台的龙岗地块，能否顺利出嫁？紧邻今年龙光拿下的住宅楼面价地王的凤岭北37亩地块，能否被龙光顺利摘走？
■龙岗新区GC2012-107地块曾经两度流拍
记者看地
距离邕江200米
周边房价4、5字头
该地块位于龙岗大道西侧，距离邕江大约200米。从仙葫经济开发区经龙岗大桥转入规划路可抵达项目；或从五象大道转入龙岗大道经昌泰水立方，沿龙岗大道前行约300米进入规划路，地块距离路口约500米。
11月17日，记者现场看到，地块尚未平整，地面仍被农田、杂草覆盖。地块对岸，是已开发较成熟的仙葫片区。所在的龙岗片区，规划为区级商贸中心，周边规划建设多个行政单位，目前邕宁区武装部、法院等行政单位正在建设。
龙岗新区，目前有昌泰水立方、龙域·香醍半岛、八桂绿城·龙庭水岸布局。昌泰水立方推出年末特惠，53~140平方米房源4680~5300元/平方米；龙域·香醍半岛本月24日开盘，均价5700元/平方米；龙庭水岸正在打地基。
龙岗新区GC2012-107地块
龙岗新区GC2012-107地块
地块分析
起始总价降3.3亿
实力企业可能出手
近两年，龙岗新区土地供应逐渐攀升，但因配套尚未完善，地块频遭退地、流拍。今年8月，第三次登台的龙岗大道东侧29亩地块，被南宁邦斯贸易有限公司以307万元/亩、楼面地价2093元/平方米拿下，预计打造龙域·香醍半岛3期。
本期出让的GC2012-107地块，也是2011年两度流拍地块，此次出让起始价降低，规划也经过调整。记者对比发现，第三次出让的起始总价比前两次降低了3.3亿元。（去年、今年出让参数对比见下表）
出让两次受挫的龙岗地块，这次能否顺利“出嫁”？辉煌集团广西分公司副总经理黄明程认为，作为今年出让的面积住宅地块，关注度肯定高。虽然所在区域配套尚未成熟，但面积大可实现配套自我完善，加上区域规划前景不错，地块起始价降低，使地块更具吸引力，尤其一些手头资金宽裕，且储备项目不多的实力企业最可能出手。
机构看地
楼面价不超过1600元/㎡
南宁润东万源投资咨询有限公司：龙岗新区一度被寄予厚望，然而经过市场的调控证明，龙岗的发展远未到时候，这宗地已两度流拍，出让起步价一再调低，证明之前对区域板块价值的高估。事实上，龙岗板块前景仍值得期待，这宗地起步价已调到一个低点，它还拥有一定的江景资源，有较好的品质打造潜力，适合有实力的企业作为土地储备。但本宗地规划条件对品质有一定制约，特别是限高60米部分，以及容积率的条件。预期项目开发实现均价5600~5800元/平方米，按20%投资利润率水平，建议拿地楼面价不超过1600元/平方米。
通过拍卖成交几率小
广西辉煌房地产：GC2012-107地块为200亩以上的大规模地块，总价较高，规划限制条件较多。普通小型企业拿地几率很小，但会引起综合实力较强的开发商关注。不过，由于区域房地产开发条件有待提升，开发商或通过与政府协商拿地，或略高于底价成交，预计通过拍卖成交的可能性较低。
■凤岭北GJ2012-001地块 紧邻新地王
◎地块档案
地块编号：GJ2012-001
土地位置：竹溪大道东侧
用地面积：36.826亩
土地用途：城镇住宅、批发零售用地
起始价：940万元/亩
竞买保证金：940万元/亩
容积率：＞3.0且≤4.5
建筑密度：＞20%且≤30%
绿地率：≥35％
出让方式：12月20日拍卖
凤岭北GJ2012-001地块
凤岭北GJ2012-001地块
记者看地
紧邻新地王，楼面价或更高
此地块位于竹溪大道与长湖路交汇处，两面临街，且临竹溪大道街面距离较长，周边有凤翔路小学、南宁市第四十七中学等。地块表面杂草较多，尚未平整。
由于该地属中央居住区——凤岭北，地段优势显著。地块行车5内，可达航洋国际城、华润·万象城、金湖广场等，距离南宁青秀万达广场项目也较近。周边有保利·凤翔花园、裕丰英伦、香格里拉花园等多个成熟小区，区域二手房价在7000元/平方米以上，在售的蓝山上城均价9500元/平方米。
10月30日，与该地块紧邻的GC2012-073地块（50亩）出让，引来了盛天集团、龙光地产等7家房企争抢，最终由龙光地产以6000元/平方米的楼面地价、1600万元/亩的单价夺得。而6000元/平方米的楼面地价创下了南宁土地出让史上住宅用地的楼面价地王。开发商称，项目将在近期动工，将打造为高端住宅项目。
辉煌集团广西分公司副总经理黄明程认为，地块是南宁为数不多的成熟区地块，处于凤岭高端居住区，可操作空间大。已拿下临近地块的龙光地产拿下的可能性很大。按照润东万源的评估价格，预计楼面地价会超越龙光此前拿下的紧邻地块。
机构看地
商业价值高，龙光可能拿地
南宁润东万源投资咨询有限公司：这是本年度最被业内关注的一宗土地，之前GC2012-073宗地被龙光以楼面价6000元/平方米的高价竞得，由于其商业价值完全受制于本宗地，因此龙光必定会全力以赴参加本宗地的竞争。本宗地的赢利点在商业上，商业的开发与操作远远复杂于住宅。预计楼面价在6000~7000元/平方米，甚至会更高。事实上，作为一个完整地块被拆分为两宗地后，无论结局如何，开发商在本项目中获利都较为低微，受益者是政府和原土地单位。
■五象新区GC2012-108地块 位于五象核心区
◎地块档案
地块编号：GC2012-108
土地位置：五象新区盘歌路北面
用地面积：18.083亩
土地用途：商务金融(办公)用地、住宿餐饮（旅馆业）用地
起始价：521万元/亩
竞买保证金：1800万元
容积率：＞4.0且≤5.0
建筑密度：＞30%且≤35%
绿地率：≥30%且＜40%
五象新区GC2012-108地块
五象新区GC2012-108地块
记者看地
五象核心地块，商业价值高
该地块距离广西体育中心西门约300米，正对面是二十六中新校区，侧面即是区政协运动场，附近还有龙光地块和广西建工集团地块。周边的规划道路已铺好沥青，地块十分方正，已初步平整。
地块所处的五象新区核心区，已经出让了多宗商业地块，包括航洋、金川、海尔总部基地等均已在此布局，龙光、广西建工集团也在今年拿地，预计地块未来商业价值较高。
年底土地盛宴中，五象新区还将有6幅商业地块供应。与地块临近的两幅批发零售（商业）用地、商务金融(办公)用地087、089地块，将于11月30日挂牌竞价，起始价分别为569万元/亩和571万元/亩。
据悉，五象总部基地商业地块，大多要满足《南宁市人民政府关于印发南宁市总部企业认定管理办法（试行）的通知》或《南宁市人民政府关于加快五象新区总部基地开发建设的若干意见》的要求。但此次出让的GC2012-108地块公告中未见此项要求，门槛相对降低。
机构看地
前期投入大，预计底价成交
南宁润东万源投资咨询有限公司：目前政府正全力推进五象新区总部基地的土地出让，但效果却不尽人意。现阶段在此区域开发商务办公物业，需要企业沉淀大量现金，这是一般企业所不能接受的。总部基地前景很美好，但现阶段却发展缓慢，结合目前该片区总部基地土地供应量及之前成交案例，预计本宗地会以底价成交。
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