[摘要] 对于房地产市场的最近很多的新闻报道，尤其在十八大之后大家都非常关注时间点，因为之前温总理的态度很严格说，房地产价格要回到合理的水平，结果十八大之后到现在为止也没有回到合理的水平，而且价格反而升温的迹象，量价齐升。
张亚楠：欢迎收看《新闻评论》。虽然天气越来越寒冷，但对于年末的房地产市场来说今年是一个暖冬，成交量普遍上升，你怎么看？
地方政府的土地财政格局已经持续了一段时间，紧张的格局持续的话，地方政府按耐不住，很多地方调控政策纷纷采取各种各样的放松措施，或者是采取了一些变相的让房地产政策适当放松，这个是目前的一些状况，说明了几个问题，个房地产调控政策成效不大，从而如果不进一步的去调控，房地产绑架经济的思维依然存在的话，高房价很难得到抑制，第二，绑架思维依然作祟，绑架思维体现在几个方面，一个方面现在很多的开发商上市公司央企开始拿地行为，房地产很有可能就会放松，原因是中国要刺激经济，最终的依赖很多人把依赖想到房地产，所以房地产来的最快，于是他就认为这个是博弈的很关键的因素，博弈政策的放松，从而使得他的行为大肆的扩张买地，还有有些地方政府虽然政策比较明朗，但是也有些人进行博弈，比如有些地方要获取些经济的，那么预期要刺激经济的话又没有新的招数，就想着卖地，而且未来也预期可能经济增长又是绑架思维，认为可能还会回到房地产，于是大肆的卖地，拉升地价，营造房地产市场繁荣的景象，绑架思维依然在作祟，背后最关键的几个方面，一个是缺乏创新的模式，需要想一些新的办法，确实没有办法的情况下他做这件事情，有几个方面进行调整，比如地方政府拓展土地财政收入，要改变土地财政收入的格局的话，必须要通过税制体制改革来着手，否则继续养着庞大的队伍，有多少的收入也不过支出，还有地卖光了之后你再卖啥，地方政府想了想了更多的办法，有些可能为了财政收入或者是为了经济的数据通过各种方式、各种渠道来进行收税，但实际上是扼杀经济，有的地方比较聪明，放水养鱼，可能对于微小企业进行各种各样的优惠措施，扶持措施，税收减免政策，看起来短期之内好像成效不大，但是他营造了中长期的策略，如果这些企业都会成长，创新型的产业结构都升级，那么未来的空间是非常大，但是很多地方缺乏战略性的布局，只关注短期利益，所以地方政府的利益需要进行进一步的调整。
中国经济不要简单的为了谋取一味的收取利益化为主，利益化虽然短期之内可以获取利益，但是如果不进行产业结构升级，新经济没有提振起来，那么仅仅依靠房地产，那么目前房地产价格已经处于高位，如果出现调整的话，那么你的空间在哪里，所以需要企业进行进一步的调整，只有这样，未来的利润空间才能够拓展。第三，目前中国房地产调控的阻力非常大，几个方面，一个是由于土地财政，所以导致了调控的积极性不足，在执行的时候都在打折扣，第二，很多人在反对征收房地产税，原因是他们拥有很多套房，如果征收的话，他们要付出很高的成本，所以调控的阻力非常大，但是我们下一步必须要进行税收调控的手段，否则中国的房地产调控根本是口头上的，很难到位，税收调控之前也建议，有几个方面，比如首先要联网，联网之后要进行通过属地优先的原则来征收放房地产税，比如二套房的大面积的房子来进行征收，按照家庭来征收，未来的存量房释放出来，可以增加市场的供给，同时可以保证市场的公平，另外要多税并举，除了房地产税之外，遗产税、空置税、赠与税必须要同步征收，只有这样的话，房屋保有环节成本增加之后，拥有多套房的人才会释放他的存量，否则，他现在持有没有成本，于是大量的买房囤积、投机、投资，以待未来的价格上涨，这样会造成很多的问题，比如永远不够用，所以土地全部开发完也似乎不够用，这种格局必须要打破，房子是用来居住的，一定要回归居住属性，第三，税收的支出一定要就地使用，而且要收支透明，而且要用于基础设施的建设，包括当地的养老医疗教育一系列的基础环境的营造，另外，遗产税这块要征收，但是同时也要减免企业的税收，有增有减才能平衡，税收调控政策一定要落实到位，第四，目前的房地产的有效供给还是不足，原因是除了房价上涨土地价格上涨，政府一边按住了需求，限购政策还有限贷政策，需求管理之后，但是有效供给不足，保障房说了很多次，而且量还蛮大，但是到目前为止，进展缓慢，大部分只是开工，从来没有按完工率来衡量，另外保障性住房的分配还有很多的问题，从而使得保障性住房的供给过于缓慢，有效供给不足，从而导致了目前的房价需求与供给出现了矛盾，加上前面说的绑架思维，从而导致了目前房地产升温的迹象，但是在高位的状况之下，如果进一步的让他烧得更旺，对于中国经济的影响是非常大的，所以要告别中国经济的绑架思维。
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一方面不断传出楼价下降的消息，而数据统计却显示，目前楼市又有反弹迹象。在下跌与回暖之间，楼市很纠结。
一线楼市依然“坚挺”北京上海量价回升
与二三线城市相比，一线城市的楼市似乎依然坚挺。
“北京楼市进入暖冬”，上海房价回暖，成了目前一线城市的代表性特征。数据显示了这种特征：11月上旬北京市新建商品住宅网签量为3911套，日均签约量为391套，与10月全月的新房日均签约相比上涨23.6%。有专家分析指出，经过短暂观望之后释放的购房需求成为本月销量上涨的主要动力。
赵宏指出，除了卖方压力较小因素之外，买方钻政策的空子也是楼市回暖的一部分原因。“这种回暖在于我们的房地产调控政策还有不完善的地方，换句话说，‘上有政策，下有对策’。”赵弘忧虑地说，“在实践中，有些能够满足购房需求的要求条件通过我们目前的体制难以筛选掉，比如说要求几年税收，有人老老实实缴了几年税达到了要求，但有人就会钻空子。”
左传长已在北京生活、工作多年，对于北京买房的压力，他十分了解：“现在太多人想在北京工作、生活，对商品房的需求是很大的，从这一层面上来说，北京的楼市降价不太可能，只能抑制它，让它缓慢上涨。”
三、四线城市房地产库存天量 或有崩盘之虞
根据一份内部研究报告，包括唐山、扬州、中山、芜湖、连云港等大量三、四线城市在过去几年土地供给极度膨胀，与去年以来的商品房实际消化速度形成巨大差距。
邯郸是河北省三线城市，其房价也就四五千元，但当地房地产泡沫膨胀之程度，不比鄂尔多斯、温州、贵阳等地低多少。2008-2011年，邯郸市主城区售完、尾盘的建筑总面积795.8万平方米，在售楼盘建筑总面积1864.9万平方米，预售建筑总面积1615.5万平方米。而目前当地在售和预售的房产共约3480万平方米。
业内人士分析，按照中国人均居住面积31.6平方米，商业用房人均面积1.5平方米计算，人均建筑面积为33.1平方米，邯郸在售与预售楼盘至少可以容纳105万人。而当地非农人口乐观估计也不足160万人。如果考虑到2012年当地新建楼盘建筑面积不会低于2011年1000万平方米的条件，邯郸在售与预售房面积至少可以容纳130万人以上。而当地2011年全年楼盘销售总面积仅355万平方米，以此测算，在建与在售楼盘至少需要消化10年。
除上述城市外，桂林、宜昌、宜兴、烟台、连云港、扬州、惠州等地均属去化压力巨大城市。北海、南通、江阴、中山、洛阳、常州、芜湖等同样榜上有名。其中桂林、宜昌、连云港三地，2011年商品房销售面积占4年年均土地出让量的比例分别为8.2%、12.7%和18.4%。细细回顾此前救市政策，中山、芜湖、扬州等地不顾宏观调控，屡触红线的动作，其真实原因也就不难理解了。
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疑问：未来房价在哪
在此次降价潮中，实施了楼市限购政策的海口成交情况反倒良好。鉴于这一现象，有网友评论，说楼市限购政策不仅没有减缓楼市上涨，反而抑制了楼市的下跌。
“楼市限购政策在短期内肯定是有效果的。”左传长说，“长期来看，限购政策因为抑制土地交易、房屋交易，减少了供给，反而使得需求相比于供给来说显得尤为明显，可能引发价格反弹也说不定。”
赵弘表示，楼市上涨的主要原因在于中国资本过剩、财富过剩。经过改革开放三十年，中国民众积累了一定财富，但都是以货币形式存在。这些财富需要寻求保值增值的渠道，但现在渠道有限，特别是我们的金融体系创新不足，货币资本、虚拟资本的循环脱离了实体经济的财富创造，导致实体经济资本短缺和虚拟经济资本过剩。虚拟经济进入实体经济的通道没有完全打通，目前的限购只是暂时延缓了房地产的快速泡沫化，但是没有给这些流动资本找到出路。
不过，虽然目前上海等地房价有回升的迹象，但保障房的大量入市，无疑将平抑作用。11月21日，上海市的保障房基地宣布入市，而这仅是大量保障房源入市的开始。
对于我国房地产政策的未来走向，赵弘认为，“我国未来应该密切关注并且及时采取措施来遏制住产业地产、商业地产的泡沫化。”
一边是打折甩卖的新闻，另一边又是涨价回暖的讯息，消费者究竟该相信谁？楼市究竟是在崩盘还是在回暖？也许在明年3月的两会之后，会有一个比较明确的信号。（来源中国广播网11月25日报道）
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