[摘要] 作为老牌国有企业，金融街一直在努力找寻一条可持续发展之路。在调控政策不放松的情况下，金融街控股将首个旅游地产项目“巽寮湾”作为今年推盘计划的重中之重，寄希望以此来熨平淡市下的业绩波动，并在4月份紧锣密鼓地为项目面市造势。
作为老牌国有企业，金融街一直在努力找寻一条可持续发展之路。在调控政策不放松的情况下，金融街控股将旅游地产项目“巽寮湾”作为今年推盘计划的重中之重，寄希望以此来熨平淡市下的业绩波动，并在4月份紧锣密鼓地为项目面市造势。
“巽寮湾”亮相
4月12日，金融街控股在北京成立了“金客会”，并将惠州巽寮湾首次亮相公众。当晚，工行、建行、中行、中国人寿、中国人保、中石油、中石化、中国联通、银河证券等重量级会员均悉数到场。
紧随其后的4月17日，公司高管在惠州亮相，并高调举行“巽寮湾蓝色价值纲领全球发布会”，昭示着金融街控股旅游地产项目正式亮相。项目占地达29平方公里，是集滨海娱乐、休闲度假、商务会议、
生态观光、高尚运动、文化体验、健康养老、消闲居住等综合功能为一体的滨海旅游胜地。
据了解，2005年，偏安京城一隅的金融街控股正式开始化拓展，并于当年进入天津、南昌及惠州等城市。该地块正是当年其以2.6亿元代价拿下的巨无霸地块，楼面地价每平米仅为百元，计划投资200亿元。
在金融街总经理吕洪看来，当时之所以选择惠州，是因为这里得天独厚的地理条件。“自然环境优美，并与深圳、广州两大城市距离都比较近，有地缘优势，此外，这里还有深厚的人文积淀。”
截至目前，该项目已完成喜来登酒店项目和凤池岛公寓，项目交通配套条件已趋完善，天后宫民俗文化商业街、滨海景观步道均已投入使用。其公寓产品“海公园”已经开始发售，另外3座五星级酒店也将于明年完工。据金融街控股2011年年报披露，报告期内，惠州区域营业收入月7.4亿元，占总收入7.7%，利润贡献超过8000万元，占利润总额的4%。而据吕洪介绍，2012年，该项目进入加快建设期，并将推出多个公寓及别墅，“今年推出的规模比较大，货值在40亿-45亿元之间，其中，海滨公寓产品将推出近5000套房源。”
旅游地产补充业绩
在严厉的调控之年，不少开发商业绩增幅放缓甚至大幅下滑，金融街控股亦难独善其身。东兴证券分析师郑闵钢认为，由于金融街盈利模式是租售并举，同时产品结构方面以商业为主、住宅为辅，多元化的产品结构和经营模式保证了其业绩稳定性。但金融街的住宅产品定位改善型需求，且在售项目基本位于京津地区，因此在本轮调控中受影响较大。
4月9日，金融街控股发布的2011年年报显示，截至2011年末，该公司账面现金为92亿元，较上年大幅减少47亿元，而短期借款和一年到期非流动负债总金额达到114亿元，现金难以覆盖今年的偿债总额，在去年大幅偿债的背景下，金融街今年融资压力仍未减少。
4月26日，金融街控股发布了今年首份季报，其一季度实现营业收入21.4亿元，同比上升55.2%；归属上市公司股东的净利润为8.7亿元，同比增加29%；经营生产活动的现金流净额则为负的3.8亿元，而上年同期则为1.03亿元。尽管业绩同比实现了一定的增长，但与去年同期的增幅相比，却大幅下滑。
据其去年一季度报显示，报告期内实现业绩收入13.8亿元，同比2010年大幅增长100%；归属上市公司股东的净利润则为6.76亿元，同比飙升超过6倍。“住宅项目作为公司业绩的补充，不会过分追求过高利润，所以价格一直都很稳定。”金融街控股副总经理王志刚表示：“在房地产高涨的时候我们没有涨得太快，在低迷的时候，也没有降得太多。”
在此情况下，金融街控股将今年的重点押注在惠州旅游地产项目上，该项目今年计划的45亿元销售额占今年总销售目标137亿元的33%。
商务地产仍是主业
王志刚表示，尽管公司涉及住宅、旅游地产，但商务地产仍是公司主业，并透露未来会进一步加大持有型物业的比重。
“商务地产恰好凸显了金融街模式的优势。”王志刚说。金融街的模式是以商务地产为主导，适度地持有优质物业，住宅主要是解决公司的资金流。
一直以来，金融街业务结构正好与很多主流地产公司倒挂。金融街商务地产(含商业、办公、酒店)与住宅开发比例为7：3，而万科这一比例则不到2：8。从销售贡献比例看，2011年金融街商务地产销售额83亿，占比63.85%；住宅销售约47亿，占比36.15%。从土地储备看，金融街储备建筑面积约850万平米，商业地产比重达70%以上。
吕洪认为，商务地产在京沪两个城市依然有很大的发展空间，近两年写字楼在租金逐年上涨的情况下仍供不应求，“仅以北京金融街区域为例，难以见到超过200平米以上的写字楼断租现象，等候入住入驻的金融机构就有30多家，而一个机构得要一个楼座。”
谈及2012年的拿地策略，吕洪总结了三点企业考虑要素。首先，肯定不会去拿一线城市的地王；第二，进入金融街的客户能够认可的地区；第三，能够给公司带来较好的回报。
其实，作为一家地域特色明显的公司，金融街控股向外拓展的速度并不快。目前也仅在北京、重庆、天津和惠州四个城市有所布局。
对于今年金融街的策略，吕洪表示，最主要的是确保现金流的安全。他指出，公司主要的长处不是住宅，所以没有受到房地产调控特别大的影响。
旅游地产是有一定泡沫的
叶檀：财经评论人士
旅游地产应该警惕，因为它变成了住宅地产的变奏，变成了商业地产的变奏，是有一定泡沫的。旅游地产的高收入吸引着资金前仆后继的进入，但是高背后的高风险却并不是谁都能够承受得起的，而且它也需要资金长期巨量的投入，注定它是一个烧钱的过程，我们一直很担心，到底谁能够活到最后呢？
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