[摘要] 今年楼市调控的走向已基本明确，从一段时间以来中央到地方所释放出的种种信号可以确定，2012年楼市调控的方向可归为3大类：抑投资、保刚需、重保障。具体到南宁，目前限购持续已经落定，支持以自住型为主的购房需求明确，保障房建设依然是今年重任。
2012年，楼市开局普遍遇冷，绝大多数人都在观望，而今年政策的走向，则成了业界和购房者最为关注的话题。
其实，对今年楼市调控的走向已基本明确，从一段时间以来中央到地方所释放出的种种信号可以确定，2012年楼市调控的方向可归为3大类：抑投资、保刚需、重保障。具体到南宁，目前限购持续已经落定，支持以自住型为主的购房需求明确，保障房建设依然是今年重任。
抑投资
国家：坚持调控，“限”政当头
今年春节楼市迎来“开门冰”，但国家坚持调控的决心依旧。在经历中央高层多次明确表态后，1月31日国务院第六次全体会议上，温家宝总理再次强调要巩固房地产市场调控成果，继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归；采取有效措施增加普通商品房供给；做好保障性住房建设和管理工作。从中可以看出，对投资、投机有着巨大打击作用的限购令，仍是摆在2012年楼市调控首位的政策。
有人总结去年的系列调控政策，主要形成了以“限购”、“限贷”、“限价”的“三限”为核心的调控组合拳，而系列的“限”政多是以抑制投资为目的。事实上，也是限购令和多种“限贷”政策相继出台后，才得以稳住楼市的大局，勒住房价这匹脱缰的野马。
目前，随着越来越多的去年限购城市表态继续执行限购令，今年持续限购已无悬念。业界专家认为，在替代政策出台前，以限购为主的抑制性政策仍将是2012年乃至更长时期房地产市场调控的主旋律。
当然，抑制投资也将是未来的调控方向。目前有望扩大试点范围的房产税，将从税收的角度调节市场，目的也是为了抑制投资、投机，并是呼声的替代政策。
南宁限购成定局
南宁：继续限购，已成定局
2012年南宁楼市调控会怎么走？其中，在众多调控政策中，限购无疑是人们最为关注的。
目前，南宁市继续执行限购已成定局。据了解，南宁市房产职能部门已于近期召开通气会，巧妙知会各开发商，虽然本月底南宁楼市限购政策即将到期，但现在或者接下来，都绝不能踏限购红线半步，在政策允许的范畴内，鼓励以正确的方法开展商品房销售工作。业内人士纷纷表示，这是预料之中的事。
其实，早在2011年12月中央经济工作会议对2012年楼市调控定调后，广西随之召开的全区经济工作会议就指出，2012年全区要严格执行差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，支持以自住型为主的需求，坚决遏制投机、投资性购房，合理引导住房需求。
2011年12月30日，南宁市委十一届三次全会次明确了2012年南宁楼市调控的方向：严格执行差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，保持房价基本稳定。
保刚需
国家：重点照顾首次置业者
调控挤压泡沫同时，也在保护正常需求。近期释放出的政策信号，对刚需的支持力度不断加大。
首先，不管当前杀伤力巨大的“限购”还是“限贷”，其实都是对首次置业者网开一面，甚至改善型购房也能得到一定支持。
其次，首套房贷陆续出现松绑。2月2~3日，在2012年人民银行金融市场工作座谈会上，央行行长助理郭庆平指出，2012年在房贷方面满足首次购房家庭的贷款需求。2月7日，央行在官网发布消息，将加大对保障性安居工程和普通商品住房建设的支持力度，并提出“满足首次购房家庭的贷款需求”。这是继住建部后，央行再次释放满足首套房贷需求的信号。早在2011年底，住建部就表示严格实施差别化住房信贷政策，优先保证首次购房家庭的贷款需求。
自2012年1月以来，多地首套房贷利率出现了微调。其中，在北京、上海、南京、深圳等多个城市，降低首套房贷款门槛的银行不在少数，北京、深圳等地有一半以上的银行都明确表示，首套房“基准利率可以做”、“随时申请，随时放贷”，部分银行还打出了9折优惠。
2月9日，安徽芜湖发布新政，推出购买自住普通商品房可获契税补助、购房补贴等多项优惠。虽然该新政因各种压力最终被暂缓执行，但也体现了政策向刚需倾斜的信号。
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南宁：支持自住型购房需求
对于刚需的支持，南宁的楼市调控政策中也有体现。
无论是在去年底广西召开的全区经济工作会议，还是在南宁市委十一届三次全会次全体会议部署2012年经济工作重点时都提到，在严格执行差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，坚决遏制投机、投资性购房的同时，支持以自住型为主的需求，合理引导购房需求。
目前，相比多地首套房贷利率松动，南宁表现出一定滞后性。多数银行表示，首套房贷利率尚未出现明显松动，首房套贷利率仍按基准利率（7.05%）上浮10%左右执行。不过，中国银行、工商银行表示，在一定条件下，目前已可以申请到基准利率。
多家银行表示，目前信贷额度比较充裕，放贷速度较此前快很多。部分银行表示，因为银行在年初的额度都比较宽裕，所以大部分客户房贷审批流程很快就能走完。还有银行工作人员介绍，虽然银行会根据具体的资金情况做调整，但也将根据政府的要求，力保首套房额度的发放。
有银行业内人士认为，虽然2012年中国楼市调控大方向不会放松，但随着多个城市房贷利率的“适当回调”以及宏观调控的微调，南宁首套房贷利率也将逐渐回调。
2月13日，南宁市召开2012年住房保障工作会议。
重保障
国家：基本建成500万套
此轮楼市调控“组合拳”中，保障房是其中不可或缺的一记重拳，在通过“限”政抑制投资、投机需求的同时，大量新建保障房增加楼市的供应。
按照中国“十二五”规划，从2011年起的5年内，中国将建设保障性住房和各类棚户区改造住房3600万套，保障性住房覆盖面要达到20%左右。为此，2011年，国家制定了1000万套前所未有的保障房建设任务，与2010年590万套的保障房建设规模相比，翻了近一倍，从此开启了“十二五”保障房建设的高峰期。
2012年，保障房的建设任务依然繁重。早在2011年12月23日，住建部部长姜伟新在住房城乡建设工作会议上表示，根据规划，2012年新开工建设保障性住房和棚户区改造住房700万套以上，基本建成500万套以上，竣工量要高于2011年。目前，具体建设任务已经下发到各级政府。
此外，住建部还表态，虽然任务重，资金压力大，但各级政府必须认真履行职责，保证保障房建设质量，并在做好开工建设的同时落实竣工量。
今年1月31国务院第六次全体会议上，温家宝的发言也强调，要做好保障性住房建设和管理工作。于此同时，国家发改委投资司举行2012年中央预算内投资计划工作会议，确定2012年中央预算内投资数字比去年约增加200亿左右，这00亿元主要用于保障性住房的建设。财政部也明确，将增加地方政府债券收入、房产税收入等用于保障房建设。
南宁：新开工2.85万套
具体到南宁，保障房的建设仍是政府重点工作之一。
2011年起，南宁保障房的建设任务开始猛增。根据《2011年度保障性安居工程建设实施方案》，2011年南宁的保障房任务总量为36520套（户），新开工30020套，是2010年的3倍。同年公布的南宁市“十二五”住房保障规划，2011~2015年南宁新建保障房的总任务为11.64万套。
2月13日，2012年南宁市住房保障工作会议召开，会议总结了2011年住房保障工作完成情况，同时部署了2012年南宁市住房保障工作任务。根据计划，今年南宁（含6县）保障房新建任务为2.85万套（户），竣工6000套。
“虽然开工量比去年略低，但由于要竣工6000套，因此今年任务并不比去年轻。”南宁市副市长魏凤君说，作为国家的重大决策和楼市调控的重要措施，住房保障工作是南宁市政府高度重视的约束性任务，必须不折不扣地完成。
土地供应、资金筹措和配套设施是影响保障房建设推进的主要问题。会议指出，今年要坚持保障房项目优先供地，选址安排在交通便利和配套齐全的区域，并优先考虑使用“三旧用地”和闲置用地。未完成2011年征地任务的城区要在今年3月31日前完成。
资金筹措方面，在积极争取中央补助，加大地方财政投入的同时，完善保障房融资机制，落实有关税费减免，并吸引社会资金，多渠道筹措保障房建设资金。
项目建设方面，继续推行保障房代建、配建、BT、混搭等多种建设模式，同时加强配套设施建设，营造保障房良好的居住环境。推进项目建设同时，要加大工程质量监管力度，对发现质量问题的，监管单位要一查到底，追求相关建设单位责任。
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