土地成本“含金量”高 开发商要言降价不容易

房天下综合整理  2011-01-13 11:33

[摘要] 房价与地价谁影响谁一直都是房地产行业内争论不休的难题。中指研究院数据显示，2010年北京住宅用地成交均价为7357元/平方米，相比2009年的5724元/平方米，同比上升29%。住宅用地成交面积为760万平方米，相比2009年的625万平方米，上涨22%。

（来源：北京青年报）去年住宅用地楼面均价为7357元/平方米比前年上涨近三成开发商称纯利润不足总销售额3%———

根据中指研究院数据显示，2010年北京房价同比上升37.13%，多数项目并未出现明显的降价行为，许多业内人士将其归咎于刚需的源源不断和CPI的连创新高。然而事实却并非如此简单，一位开发商私下透露：更高的拿地成本、税费使得他们没有多余的降价空间，即便是受调控影响成交惨淡，宁肯延期入市等待回暖，也不愿赔本贱卖。

●住宅用地价格上涨近3成

房价与地价谁影响谁一直都是房地产行业内争论不休的难题。中指研究院数据显示，2010年北京住宅用地成交均价为7357元/平方米，相比2009年的5724元/平方米，同比上升29%。住宅用地成交面积为760万平方米，相比2009年的625万平方米，上涨22%。

2010年北京土地出让金创纪录的突破了1600亿元，这其中固然有CBD核心地块，大望京地块等市区优质地块的贡献，但令不少刚需购房人关心的是城郊区县土地价格的上升。

一位开发商告诉记者，2010年北京各区县的土地价格相对于2009年都有明显上涨。例如房山的长阳板块，目前的土地成交价格在7000-9000元/平方米，而2009年时，6000元/平方米的价格已算高价。亦庄的楼面地价也达到了1.8万元/平方米，甚至接近不少区域在售项目的价格。

●土地“含金量”高开发商难降价

“地价因素，再加上增值税、营业税等各项税费，使得土地的‘含金量’颇高。三年干一个项目纯利润只有5000万左右，不足总销售额的3%。若降价促销那就成赔本买卖了。”北京大兴的一开发商对记者表示，现在他手上的项目根本不敢入市，由于拿地本身较贵，再加上各项税费和成本，已经接近当前的市场价了，赚不到钱。他准备等到年底，价格攀高时入市销售。

对于各项成本，该开发商给记者算了笔经济账：一个项目的开发周期大约在3年左右，从拿地算起，开发商要投入大量的资金。以房山区长阳板块为例，按照目前的主流拍地方式，假设有20万平方米的建筑体量，开发商若要保证成功拿地，还需承诺建设一定的保障性住房，大约是总体量的30%左右。按照当前长阳板块7000元/平方米以上的楼面地价，也就是说土地出让金就至少为14亿元。在拍地成功后，首先要交总地款3%的契税，也就是0.42亿元。而后是建安成本，毛坯房的话，每平方米大约需要3500元，20万平方米的体量就是7亿元。还有市政费用，包括电话、煤气、水、电，为1亿元。并且这些还都是开发商建设时期必须交付的费用，总额大约为22.5亿元。