[摘要] 日前，中国社会科学院发布了《住房绿皮书：中国住房发展报告（2010—2011）》，其中在房价泡沫指数排行榜上，南宁高居第三（本报12月9日、10日连续报道）。70.3%的数据到底是如何计算出来的呢？可信度又有多少？
日前，中国社会科学院发布了《住房绿皮书：中国住房发展报告（2010—2011）》，其中在房价泡沫指数排行榜上，南宁高居第三（本报12月9日、10日连续报道）。70.3%的数据到底是如何计算出来的呢？可信度又有多少？
1数据来源
全部来自国家统计局
记：报告发布后，对各界特别是购房者的心理震动很大，可否介绍一下数据是怎么来的？
邹：泡沫指数=1－基准价格/实际价格=(实际价格－基准价格)/实际价格，代表实际房价中价格泡沫所占的比例。如泡沫指数为0.5，表示实际房价中有50%的泡沫。
记：基准价格是如何算出来的？
邹：基准价格是通过对城市里一系列参数进行科学演算而来。这些参数包括2009年家庭人均可支配收入、地方财政预算内支出、城乡居民储蓄年末余额、社会商品零售总额、普通高等学校在校学生数、执业(助理)医师人数等11项指标。
记：实际价格呢？
邹：实际价格是2010年9月35个大中城市地段普通商品住宅集中成交价。这个数据是从国家统计局获得的，也是各地层层上报上来的数据。9月份是在国家宏观调控之后的数据，楼市趋于平稳，选取9月作为数据计算依据，具有一定的参考价值。
2 计算方法
是目前比较科学的
记：关于房价泡沫指数，在国际上有没有通用的计算方法？
邹：关于房价泡沫指数，目前国际上没有统一的计算方法。目前这种计算方式也是参考国内外进的计算模式，经过改进之后最终确定的一种计算方式。
我在报告中也强调了房价泡沫指数的预测不可避免地要受到数据准确性的干扰，而且由于部分城市数据特别是房价数据不完全准确，房价泡沫指数仍有被夸大或缩小的可能，因此不能仅依据房价泡沫大小，去进一步推断房价的走向。
记：这种计算方法是否合理？
邹：如果排除数据来源本身的准确性不谈，这算是目前比较科学合理的一种计算方式。
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3 面对质疑
欢迎大家提意见或建议
记：报告当中一项数据非常惊人：有些城市房价中泡沫成分占实际价格比例已经超过了50%，其中南宁达到了66.8%，真的有这么高吗？你给南宁的购房者什么建议？
邹：我一再强调，这个数据只是给关注这个事情的决策者一个参考，它不能解决房价走向问题。至于有没有这么高，还要根据当地的实际情况做分析。
至于该不该买房，那是很个人化的事情，要通盘考量，我不敢建议。
记：二三线城市为什么泡沫比一线城市高？
邹：因为其购买力弱，当地居民收入不高，当前二三线城市更多的是投资和投机需求，其实是因一线城市房价上涨后所导致的购买力外溢。南宁就是这种情况。
记：2009年版的《住房绿皮书》显示，2009年35个大中城市商品住房价格泡沫指数为14.1%，仅相当于今年的一半不到。其中，去年深圳市的房价泡沫为零，仅过一年时间就达到48.5%。房价泡沫一年内翻一倍？
邹：基准价格和实际价格不同，运算方法有别，这个是有可能的。我们欢迎大家质疑，多提宝贵意见和建议，这样有利于改进我们的工作。
4 解决办法
泡沫并非不可控制
记：南宁这么高的房价泡沫，该如何消除呢？
邹：中国房价上涨过快，住房市场不可避免地累积了一定的价格泡沫，因此我们也需要对此加以高度的关注和警惕，特别是泡沫指数较高的城市。
但房价存在泡沫，并不是特别可怕的事情。关键看政府的决心和办法。只要足够重视、严格调控，房价完全是可以控制的。只要政府真正代表广大人民群众的根本利益，想着广大老百姓，廉租房、两限房、公租房就会加大力度。宁肯财政收入少一点、GDP往下掉一点，唯GDP主义是和科学发展观不相符的。
记：有没有具体一点的解决办法？
邹：我们建议全面收紧大开发商融资渠道，削弱开发商整体囤地能力。禁止大开发商上市融资，限制各类基金、信托计划为大开发商提供股权或债权融资，严格限制或全面叫停对大开发商的各种贷款。将大开发商作为主要调控对象，加大对中小开发商的扶持引导力度，进一步分化瓦解开发商阵营，优化住房市场结构。
另外，报告中也提及的，就是应着力解决国民经济中的结构性问题，重新确立住房在国民经济中的战略定位；建立促进住房稳健均衡发展的长效机制。构建三维一体的住房发展体系。重构住房市场化和保障性相结合的住房生产体系，市场化和保障性相结合的产品体系，住房发展的制度、战略、政策、监管、调控的制度体系。
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5 担心
应警惕经济房地产化风险
记：你觉得中国房地产最应该警惕的问题是什么？
邹：应警惕经济房地产化风险。这个在报告中有提及。首先，经济房地产化将导致社会资源短期向单一行业集中。其次，将阻碍产业升级，加大产业结构调整的难度。最后，经济房地产化将助长投机心理，吞噬企业家精神，掏空未来30年中国经济增长的基础。
国内众多企业集中投资房地产行业的原因有三个。首先是相对较高的行业毛利率。2005年至2009年间，我国房地产行业的平均毛利润率在30%左右。即便遭受金融危机的冲击，2009年房地产行业仍大受其益。仅万科就实现净利润53.3亿元， 同比增长32.1%。二是预售制降低资金门槛，方便风险转嫁。三是民间投资渠道窄，经营环境差。
6 后市预测
明年房价预计稳中有降
记：报告中说中国居民正处“租购两难”窘境，怎么理解？
邹：住房购买者多数认为房价过高难支付，冀望调控，观望情绪渐浓，持币观望静待购房时机成为大部分人的选择。与此同时，住房租赁者支付房租激增，承租压力日重。2010年上半年以来，住房租赁市场成交量有所增加，租金水平出现较大增幅。对许多住房消费者来说，住房问题已经出现“买不起”兼“租不起”的困境。虽然投资者和投机者经历狂潮后有所收敛，但待机而动也成为一部分人的选择。
记者：最后，请您谈谈对明年房价的预测。
邹：关于2011年住房市场，预计继续调整，稳中有降。其中，一季度在多重紧缩因素的综合作用下，开发企业可能会降价或变相降价；二季度地方政府调控措施可能会变相放松，价格将相对平稳，销售面积上升；三季度，市场供求矛盾可能重新出现，房价有一定的上涨压力。而到四季度，调控政策可能重新趋紧。
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南宁房价泡沫指数排第三 35大中城市平均房价泡沫29.5%
中新网12月8日电由中国社会科学院财政与贸易经济研究所、社会科学文献出版社联合主办的“2011年《住房绿皮书》发布暨2010~2011年住房形势与政策研讨会”8日在北京举行。《住房绿皮书》指出，通过对2010年9月35个大中城市二类地段(城市一般地段)普通商品住宅集中成交价的对比分析发现，35个大中城市二类地段普通商品住房平均房价泡沫为29.5%。
分城市看，
泡沫指数的前七个城市分别是：福州(0.703)、杭州(0.669)、南宁(0.668)、青岛(0.558)、天津(0.542)、兰州(0.534)、石家庄(0.520)。这些城市的泡沫成分占实际价格比例在50%以上。
泡沫较高，泡沫成分占实际价格比例在30%~50%之间的城市有北京(0.496)、深圳(0.485)、武汉(0.481)、长春(0.473)、宁波(0.444)、哈尔滨(0.417)、大连(0.400)、贵阳(0.369)、上海(0.365)、郑州(0.346)、成都(0.300)。
存在一定的泡沫，泡沫成分占实际价格比例在10%以上30%以下的城市有南昌、济南、合肥、西安、广州、昆明、西宁、长沙。
泡沫较低，泡沫成分占实际价格比例在10%以内的城市有南京、重庆、太原、呼和浩特、沈阳、厦门、海口、银川、乌鲁木齐。
最后，绿皮书指出，泡沫指数的取值在0~1之间，泡沫指数越大，说明该城市房价中的泡沫成分越大。需要注意的是，房价泡沫指数的估计不可避免地要受到数据准确性的干扰。而且由于部分城市数据特别是房价数据不完全准确，房价泡沫指数仍有被夸大或缩小的可能。此外，在大多数条件下，不能仅依据房价泡沫大小，去进一步推断房价的走向。
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