[摘要] 在“新国十条”政策影响下，住宅市场成交量5月呈现大幅回落，随着各地的细则相继出台，成交萎缩或成为持续状态，而热点城市的商业地产近来成为楼市调控新政的受益者。根据中原地产调查，从4月份起国内房地产资金流向出现“转舵”，主要进入商业、写字楼市场。
在“新国十条”政策影响下，住宅市场成交量5月呈现大幅回落，随着各地的细则相继出台，成交萎缩或成为持续状态，而热点城市的商业地产近来成为楼市调控新政的受益者。根据中原地产调查，从4月份起国内房地产资金流向出现“转舵”，主要进入商业、写字楼市场。
此前，一些热点城市住宅价格贵过写字楼，少数住宅项目甚至贵过商业物业的“商住倒挂”现象已不鲜见。商业地产是否能够接过住宅市场高回报的投资接力棒受到各方人士的密切关注。
各地写字楼租赁市场已明显走出“谷底”，已让人们看到了写字楼市场的回暖。4大城市甲级写字楼租金在4月份已大幅回升，涨幅达到2%左右，北京、上海、广州、深圳甲级写字楼租金的涨幅分别为2.21%、1.71%、2.06%、3.64%；准甲级写字楼租金涨幅平均达到4%左右，4大城市准甲级写字楼涨幅分别为3.75%、3.72%、4.51%、5.32%。
资本如同流动的水，总在寻觅价值洼地。很多投资者注意到，目前商业地产尚处于2008年金融危机影响下从低谷逐渐复苏的阶段，与住宅相比，商铺和写字楼的售价和租金仍处于较低水平。眼下无论是国务院的政策还是地方上针对楼市的调控实施细则，主要针对住宅市场出台了诸多限制条款，而没涉及商业地产。与投资者相呼应的是，目前不少银行也将贷款业务有意识地由住转商。
在新的政策环境下，从首付、利率、等方面看，目前投资商业地产明显优于住宅市场。同时，我国经济已重回增长轨道，就业环境也在好转，商业地产向上增长的外部环境已经具备。
政策也在影响着开发商的动作。最近，包括万科、龙湖、远洋等在内的开发商均在加大对商业地产的投入。已有消息，今年万科在深圳将建5家酒店，龙湖将计划在5至7年内将土地储备中的投资性商业物业大幅提升。据亚豪机构数据显示，北京市6月计划开盘项目总数在减少，约有32个，而计划入市的商住楼项目多达9个，商住楼明显加快了入市的步伐，在抢跑政策的“真空期”。
巨额民间资金短时内、甚至割肉涌入商业地产，大量做住宅的开发商也在改住为商，反映出投资者在抢政策的“空白”时点。
21世纪不动产的分析人士认为，投资商业地产正当其时。但该机构同时提醒人们，继北京市《关于加强酒店类项目销售管理有关问题的通知》出台，5月31日后签订土地出让合同的酒店项目，包括产权类酒店、酒店式公寓被禁止分层、分单元销售后，北京市住建委已透露，下一步还将对商业、写字楼项目进行规范。这意味着纯商业地产和写字楼拆分成小单位进行销售的行为，可能也会在禁止之列。
对此，SOHO中国董事长潘石屹认为，现在是住宅价格上涨太快，政府采用政策方式调控，这些资金就有往商业地产走的趋势，因为商业地产没有任何政治化的风险，也没有社会舆论压着政府调控它。本来应该是更多的资金和土地去建住房，如果现在的资金趋势回流到商业地产，这实际上跟宏观调控的目的背道而驰了。
业内人士分析，除大型商场和购物中心外，商铺和写字楼拆分销售是商业地产领域比较普遍的现象。开发商这么做，的好处是可以加快销售速度，快速回笼资金。但弊端也是明显的。近几年，由于商铺和写字楼拆分销售而带来的群访事件屡有发生。政府部门即将对商业和写字楼拆分行为进行规范，也在情理之中。而政府部门禁令只会对新项目加以约束。21世纪不动产分析，禁止酒店项目分层、分单元销售的时间起始点，是“5月31日后签订土地出让合同的酒店项目”，即这一禁令不适用于此前已签订土地出让合同的项目，更不适用于现有在售项目。同样，如果政府部门即将对商业和写字楼类项目拆分销售进行规范，会借鉴酒店禁止分层、分单元销售的做法，给出一个执行政策的时间截止点，这对现有已签订土地出让合同，尤其是准备拆分销售的商铺和写字楼项目同样是利好。另外，商铺拆分销售难免存在招商和后期管理的诸多问题，政府部门应该进行严格规范管理，但不可否认，小单位面积的商铺客观上存在较大的市场需求，政府是否会一刀切地禁止商业项目小单位销售尚存想象的空间。
【延伸阅读】商住楼开发商争时间差 投资客沪抄底"商转住"来源：法制日报
上海楼市细则迟迟不出，“房产税”几度传闻终未落实。在购房者普遍陷入观望的5月，上海商品住宅累计成交面积仅为30万平方米，环比减少七成。
由于未在房贷政策方面受到楼市新政影响，商住楼在各地市场日渐受到投资客青睐。原先游离于主流购房需求市场的商住楼开发商们，开始在住宅市场争夺投资客。
一位商住楼开发商在接受《每日经济新闻》记者采访时坦言，抓紧将商住楼推向市场的深层次原因，还在于害怕上海出台类似此前北京、宁波等市严格限制酒店式公寓、商住楼分割销售的政策。
开发商忙项目报批
上海的北苑大厦、祥腾财富广场等近期推出房源的商住楼，最近销售也相当不错，其中祥腾财富广场5月销售4900平方米。
一些楼市投资客向记者表示，购买住宅在信贷方面限制严格，购买成本比较大，政策前景也不明，所以目前已基本停止住宅方面的投资。
国务院4月份出台的“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款”等调控政策措施已经限制了大部分投资客的投资行为。
“商住楼由于是商业性质，原本在信贷方面就要求首付50%、利率上浮10%。现在住宅在信贷方面也严格限制，单从信贷方面而言，商住楼与住宅现在就站在了同一起跑线”，上海同策研究咨询中心主任夏宇表示。
夏宇称，中心负责的几个商住楼项目，如苏州的环球188、上海的滨江45、静安紫苑，近期销售情况都不错。“住宅方面的政策调控，使得原本仅关注住宅的投资客们将注意力关注到商住楼，这是一种短期利好。相对来说，商住楼未来供应量相对较小，其投资价值也会更好一点。我认识的一些开发商，正在对自己的商住项目抓紧设计方案和报批。”
据一位正在抓紧报批方案的开发商透露，目前之所以抓紧报批楼盘方案，是担心上海也会出台此前类似北京、宁波等市限制酒店式公寓、商住楼不可分割销售的政策。“尽管从一些方面考虑，我猜测上海应该不会限制酒店式公寓和商住楼的分割销售，但如果要控制，就一定会有严格的办法。所以我现在方案能先报批通过就先报批通过。”
商、住供地比重“倒挂”
上海方方地产咨询机构提供的数据显示，上海2009年供应的商业用地建筑面积约为1000万平方米，2010年商业用地建筑面积截至4月份已达600多万平方米。
方方地产咨询机构商业部经理全俊伟表示，“从2007年开始，上海商业地产用地 (包括办公用地)比重越来越高，而住宅用地比重越来越少。”
业内人士称，上海办公楼、商业用地供应偏多，供应量上，办公楼市场与住宅市场呈现“倒挂”现象。需求方面，住宅供不应求，办公楼却销售不佳，租金不高。“从这方面分析，政府应该不会出台政策限制商转住。”夏宇表示。
方方地产咨询机构统计显示，上海在今年3月份共销售商住楼面积2万平方米左右，4月份销售商住楼面积3.4万平方米。其中，今年4月份为上海近10年来商住楼销售面积的月份。数据同时显示，新政出台后(4月17日)至4月底，商住楼销售同样下滑严重，仅成交9000平方米左右，其余2.5万多平方米均在4月17日前成交。
对此，方方地产咨询机构赵豫川认为，“新政的影响是全面的，无论是住宅还是商住楼，整体交易量都下滑，因为人们对后市的预期是房价会跌。那么即使有人觉得现在商住楼值得投资了，也要在确定住宅房价暂时不会大落的前提下。”
商住楼开发商却认为，其他城市的商住楼已经开始受投资客青睐，上海也会同样如此。某不愿透露姓名的开发商说：“现在上海主要是细则没出，大家都还在选择观望，都期待房价会跌。而一旦细则出台，观望期就会结束，那时上海的商住楼将会更受市场欢迎，所以我们要趁目前尚没有政策限制商住楼分割出售，抓紧报批方案，早日将楼盘推入市场。”
开发商随意涨价被指违法牟利土地成本没有增加，钢材水泥的成本也没有较大的涨幅，房价却在短期内迅速增长，让人难以理解这是正常合理的经营行为。开发商行为涉嫌牟取暴利，一经查证属实，应承担相应责任。
房地产市场的区域垄断让地方政府与开发商成为了利益共同体，目前的房价就是由开发商的垄断地位形成的垄断高价，即使把开发商的成本降为零，他们仍然会索取垄断高价，房价也不可能降下来
北京律师李雪森已经被许多人视为堂吉诃德式的人物，他搏斗的对象是比风车更高不可及的房价。
由于“对其印象深刻”，李雪森和另一位律师联合向国家发改委和北京市发改委举报位于北京市朝阳区的某楼盘，理由是该楼盘从2009年11月到2010年4月，均价从每平方米14690元暴涨到每平方米36000元。“涉嫌存在违法牟取暴利行为”。
李雪森告诉记者，上述楼盘在2008年开盘时的价格是每平方米9000多元。
在成本没有变化的前提下，从每平方米9000多元涨到每平方米36000元，开发商从中多增收的利润不得不令人无限遐想。
从去年房价疯涨以来，无数“房奴”在被动甚至屈辱地忍受房价上涨的同时，已经学会了麻木和沉默，以至于即便是微小哪怕是无力的反抗都会令人精神振奋。正如中国人民大学土地管理学博士、土地评估师张远索所说：“真正吸引人之处，不是举报的内容，而是举报行为本身。”
一次堂吉诃德与风车式的搏斗除了吸引人们的眼球外，似乎并不能对高房价产生实质性的影响。但是，随着围绕房地产暴利讨论的升级，更加透明、更加符合公众利益的房地产定价机制或许能随之浮出水面。
随意涨价成地产行业常态
在过去的一年多里，随着楼市的疯狂，随意涨价成为开发商卖房子的常态。
今年4月，位于北京市朝阳区五里桥附近的某楼盘在开盘前一夜，每平方米暴涨4000元，让很多购房者以为“出了事故”。
由于购房者强烈反对涨价，该项目开盘被推迟。为防止出现意外状况，开盘当天，购房者被隔离到售楼处之外，只有被叫到号的购房者才允许进入签约现场。
据现场一名购房者介绍，由于该楼盘临时每平方米提价4000元，购房者和开发商起了冲突，双方争执不下，导致矛盾激化。后来有购房者打了市长热线，市政府派朝阳区以及发改委的领导出面与开发商协商。经过沟通，开发商与10名购房者代表经历了7的谈判，最后达成每平方米涨价2000元的协议，同时，开发商也同意恢复原有的一些优惠政策。
房价的每一次上调，对购房者来说，无异于一次强震。但是在开发商看来，随意涨价是天经地义的，不涨价反而会受委屈。
“律师的文章我看了，对于他们的说法我无法评论。不过，我觉得，如果他们想借此出名，起码是选错了对象、选错了方向。从文章内容看，说明他们对房地产行业了解不到位，他们盯着我们这个项目还不如去找海南的项目，那些项目今天这个价，明天另外一个价，无论从速度还是规模都比我们的项目快。”针对举报开发商牟取暴利一事，李雪森所投诉的楼盘的有关负责人在接受采访时反问，“我们是所有房地产项目中涨价的项目吗？”
这名负责人解释称：“价格是随行就市的，由供求关系确定，你是看到我们卖高价，没看到我们卖低价的时候。对一个项目来讲，应该以均价来说才合理。实际我们项目的最后成交价大概是每平方米25000元，均价不超过每平方米20000元。”
“我认为从根本道理上来说，在这种情况下说涨价，无非是涨价幅度高或者涨价幅度低的问题。如果这么推断，直接找汤臣一品说事更恰当。汤臣一品涨得更离谱，广州、深圳更多，海南遍地都是，哪个楼盘不涨价？最近受北京楼市新政影响，现在这个项目的销售情况不是特别好。实际上，新政出台后，每家房地产企业都不可避免受到影响，都处在观察状态中。”这名负责人坦言，“我认为如果凭这个文章就会产生影响，那说明这个房地产行业也太脆弱了，涨价的现象不是一个项目的现象，而是整个地产行业的现象。”
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