非常时期买房“胜经”

成交下降房价下跌压力加大

随着市场成交量的逐渐下滑，越来越多的业界人士认为，房价下降不可避免，开发商也有可能在降价中被迫“钝刀割肉”。

“国内楼市会回到2009年年初的水平，房价将下降15%~20%。”SOHO中国董事长潘石屹日前抛出这样的论断。万通集团董事局主席冯仑也认为，此次调控使房地产的功能发生了根本性变化，这将导致两年内房价下降20%~30%。

他们的观点得到了有关机构数据的支持。中国不动产研究中心近日发布的楼市走势调查报告显示，76%的开发商认为，本轮楼市新政的实施可以遏制目前房价上涨势头，而超过50%的开发商更直接表示会调低公司今年的销售目标。有业内人士建议，开发商应对此轮调控的策略理应是降价销售，且应一降到位。对于降价的幅度，多数开发商给出了20%的可接受空间。

南宁不少业界人士的观点也认为，南宁房价可能会有小幅波动。广西云星房地产集团营销总监钟哲表示，下半年的房价应该会与现在持平，但部分楼盘因为成交量下降，逼迫采取变相降价措施促销，预计会有100~200元/平方米的小幅下跌。

一些悲观的业内人士甚至认为，如果这次调控一直持续到明年3月份，会有很多楼盘被迫主动降价，且幅度将会很大。

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遏制投机房产投资成本增加

新“国十条”重拳出击，谁最痛？工商联房地产商会会长聂梅生认为：“这次政策指向最痛的实际上是炒房的，而且是短炒的这批人。”

新政要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高。

不少投资者认为，楼市新政提高第二套以上住房的首付和利率后，缩短了投机的金融杠杆，加大了投资成本。如果国家再推行房产税，楼市投资的利润会被大幅挤压。这才是让大多数投资者畏惧的地方。

楼市新政在南宁高房价区域立竿见影，很多投资客纷纷撤离。以东盟国际商务区为例，新政出台后，原来各楼盘售楼部火爆的场面消失了，原来从江浙、东北和上海等地来的投资客也不见踪影，个别楼盘的新政后几乎是零销售。

楼市之机

优惠增加

刚需或有“抄底”机会

“每一次宏观调控到来，对购房者而言，都是难得的抄底机会。”广西保利置业集团营销策划中心总监文予倩如是认为。

回顾这两年来的南宁楼市，经过2008年冬天的短暂低迷观望后，南宁房价在2009年的春天即呈现井喷式大涨。当时在市场低迷态势下抄底的购房者现已得到很好的回报。“宏观调控主要抑制投机行为，精明自住型客户会趁着这个时机出手，买到性价比高的心水房。”文予倩说。

目前，南宁市很多楼盘的优惠折扣也比前段时间有所增加，但优惠幅度不大，房价实际没有下降。广州合盈房地产代理有限公司副总经理陈戈分析认为，现在南宁大多数开发商手上还有较多的现金，这段时间降价可能性不大，预计到年底开发商资金紧张的时候会做更大的优惠促销。陈戈建议：“谁也不知道市场的底在哪里？但一些新盘为了顺利开盘，并为后期走量作准备，首期开盘价格会相对较低，能在这时候买到房也算赚到了。”

文予倩也建议，刚需群体在碰到好房子的时候该出手就出手，如果一味地等抄底，却可能会错失良机。

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前景看好

商铺有更大机遇

新政出台之后，住宅市场投资门槛大幅抬高，商铺的投资前景更被业界看好。

中国不动产研究中心发布的《2010年商业地产新趋势报告》预测，2010年商铺市场整体需求将会上升，市场整体租金水平将大致保持平稳上升趋势。核心商圈的高性价比商铺将成为2010年的投资。

广西弘毅营销顾问有限公司副总经理张伟山分析认为，二套住宅首付从20%提高到40%，将投资的杆杠效应缩减了50%。原来住宅之所以比商铺更具有吸引力，是因为商铺的杆杠比住宅效应低了50%，但现在二套住宅的首付也提高到40%，住宅和商铺的杆杠效应就被同化了。

记者从南宁市政府有关部门了解到，南宁市政府准备在东盟国际商务区设立“非住宅营销专区”，鼓励外地人购买园区商铺。政策利好的支持下，南宁商铺可能会迎来新一波投资热潮。

很多投资者的目光也从住宅慢慢转向商铺，南宁一些楼盘也开始增加商铺供应。例如，台湾城·爱之味、航洋国际城的航洋广场商铺和龙光·普罗旺斯的社区商铺已经面向市场销售。商务区内的盛天华府的“盛天地”商业街、利海·亚洲国际和德利·凤岭世家也计划在近期发售商铺。

南宁世嘉·瑞邦投资咨询有限公司总经理陈文安认为，2010年是中国-东盟自由贸易区和“零关税”元年，南宁未来的商业环境还有很大的发展空间，现在买铺正是时候。

物稀为贵

高端物业价值看涨

物以稀为贵。新“国十条”加大普通住房和保障性住房的供应，换句话来说，就是减少高端物业的供应。

根据新“国十条”，（各地）保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%。这意味着，高端物业的用地将越来越少，未来别墅等高端物业价值看涨。以嘉和城为例，去年同期嘉和城的联排别墅每套总价150万元，现在已经涨到了300万元；独栋别墅涨幅更加惊人，去年同期每栋价格约300万元，如今已经上涨到700万元。

目前南宁在售的别墅和类别墅项目不超过20个，每个项目的可销售货量从几套到十几套不等，别墅在南宁市场相对稀少。新政出台后，一些准备面市的别墅楼盘人气更旺。即将面市的观澜溪谷有部分别墅供应，该楼盘每周末至少有数十组购房者到楼盘现场看房。

陈戈建议，购房者在关注别墅楼盘的同时，也可以关注一些拥有稀缺资源的高端住宅，例如靠近邕江、青秀山等景观资源丰富的楼盘。这些楼盘以大户型居多，随着中小户型的比例不断提高，大户型也显得日益稀缺了。景观好的大户型楼盘未来价值看涨。

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买房胜经·需求新政之下恐惧与贪婪的买房人

刚需：害怕还会涨所以不观望

见习记者梁夏/文

如果说楼市是一团烈火，那么当下刚需购房群体一定就是干柴。刚需购房群体是一个并不富裕的群体，但他们亟需房子；他们害怕房价再涨，所以选择能出手就出手。如今刚需购房群体已成为购房主力军，活跃在楼市线。

新“国十条”出台后，南宁连续两周有楼盘“抢跑”。特别是4月24日，有12个楼盘集体开盘，3800多套房供应，南宁的刚需居然把这庞大的供应量消化了。据南宁市住房保障和房产管理局数据显示，4月南宁住房销售面积37.59万平方米，环比增长37.09%，销售套数3483套，环比增长35.21%。

“五一”过后，不少刚需购房者经过一段时间的观望后还是按捺不住了。5月15日，荣和·山水绿城1期第二批房源开盘，542套房再次上演“日光”。位于城南的汇东星城5月22日开盘，当天500套房售罄。

“2008年我没买已经后悔过一次了，现在害怕再后悔。”在荣和·山水绿城，购房者刘先生向记者吐露心声。不少购房者像刘先生一样，谈及前两年房价显得很后悔。正是基于房价报复性增长的后怕，刚需购房群体在房价可以接受的前提下，还是选择了买房。

广西嘉和集团营销策划公司常务副总经理黄进强认为这次政策主要打击投机性购房，政策会挤出大量投资投机性购房者。对购买中小户型的刚需群体来说，还可享受较低的首付，选购自己满意的房子，这也是新政后刚需依然活跃的原因之一。

“等房价降，心里没底”

出场人：覃先生

购房类型：120平方米的三房

覃先生看上去50岁左右，一口浓重的“南普”透露出他和这个城市的历史渊源。“在南宁住了几十年了，以前觉得房子能住就行，当意识到要改善居住环境时，房子却成了有钱人的投资工具，使得我们普通人买不起了。”

谈及新政，覃先生显得有些尴尬。“我对政策抱有很大希望，至少今年已不像去年那么火了，半夜排队买房现象也不见了。可是没办法，楼市依然很火，不但没见降价，反而还涨了些，现在连江南最偏远的地方都要5000元/平方米了。你说我们还敢等吗？新政也没说让我们等是吧？”

覃先生说自己是典型的刚需一族，钱不多，但就是要买，而且要一次性付款。“单位宿舍住了几十年，子女长大了，压力大。只要有别太偏远、价格别太高的房子就买。家里几乎把所有积蓄都投进来了，再和亲戚朋友借点，打算一次性付款。做房奴，下半辈子为银行打工，不值。反正决定一次性付款，承受范围内尽量买大点面积的。”

谈及南宁楼市的变化，覃先生深有感触。“2008年时就想买了，心里老想着便宜点再买，没想到一等就等到价格的增长。”覃先生说，如今看到很多好的地段都被外地人买了。“难道以后市中心等繁华区域都是外地人的地盘，南宁人都要到城外去了？”

“不等了，就算勒紧裤腰带也先买吧，反正钱留着也难，狠心买了说不定房子还能。”说完，覃先生深吸了一口烟，吐出的烟雾朦胧地遮住了眼前的楼盘。

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“房价就算跌一点，未来还会涨”

出场人：刘小姐

购房类型：90平方米以下2+1房

5月15日，荣和·山水绿城第二次开盘现场，一对年轻夫妇刚选完房在休息区休息。刘小姐将是他们手上刚签下这套新房的女主人。“终于不用过蜗居生活了，我可以好好布置属于我的家了。”她掩饰不住心中的喜悦。

刘小姐告诉记者，一些地段好的房子，每月租金已经上千元，还不如用房租来供新房。她坦言高房租是她决定买房的“导火索”。

不过，新政首付提高成了她购房的“转向标”。刘小姐告诉记者，开始本打算买100多平方米的，看了又看还是没下手。“我和老公是典型的80后，工作结婚没几年，本来打算‘啃老’付个首付，反正我们年轻有的是时间赚钱还贷。准备出手买的时候，政策来了，影响我们的是90平方米以上的首付要30%，首付一下提高了10%，多出好几万元，怎么开口和家里人说？”

首付提高加上对房价走势没把握，刘小姐曾一度犹豫，最后和家人商量后还是决定买。“即使房价未来几个月可能会跌，但是跌之后整体还是会涨的，我可不想再看着别人的房子，自己却暗地流泪。”

最终，刘小姐在荣和·山水绿城买了套80多平方米的2+1房。虽然房价比预期高，面积比预期小，但她觉得“N+1”户型设计灵活，赠送面积多，两房能变小三房。“现在这情形要求也不能太高，以后有钱再考虑换大的。”

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投资客：暂时观望寻找新契机

记者冼英/文

楼市新政利剑直指投资投机，市场波澜四起，投资客面临种种变化而驻足观望。但在南宁这个具有“东盟”“北部湾”强大投资环境保障的城市，投资客仍在动荡中调整脚步继续探索前进的方向，寻找抗风险性投资产品或者转变投资方案，寻找新政迷雾中新的投资机会……

退市驻足、持币观望，这是新政高压下投资者的主流选择。

新政出台后，热点区域的高价楼盘开始冷清起来。盛天集团总裁助理范广透露，盛天华府项目去年曾吸引了大量投资客购买，目前虽然有部分尾货在售，但投资客已表现出明显的观望。

观望不代表彻底离开。不少业内人士认为，一部分投资客由于信贷政策调控选择退市，另一部分选择推迟入市时机或持币观望。不少投资客在揣测后期国家的进一步调控动作，以期调整投资方案，寻找新的投资机会。

正如荣和集团副总裁周鹰所说，目前投资客退市现象缺乏数据。新政调控下，品牌和品质将会成为，外地投资客的投资行为，不存在抄底现象。

商铺和写字楼开始成为投资客调整投资策略的主要对象。南宁市住房保障和房产管理局统计，4月南宁商业营业用房销售3.11万平方米，环比增长314.67%，销售209套，环比增长42.18%；办公用房销售0.53万平方米，环比增长43.24%，销售58套，环比增长222.22%。

专业房产投资者张政荣表示，观望只是暂时的，南宁作为二三线城市，凭借“东盟”“北部湾”利好，投资还有很大的增长空间。投资客现在要做的是，找准价值物业和转变投资方案，而不是撤出市场。

“商铺长线投资更高”

出场人物：张政荣

购房类型：商务公寓、写字楼

投资和投机是两个不同概念，国家政策主要是针对短期买进卖出赚取利润拿现金流的炒房人。投资看的是房产和租金的成长空间，往往要经过5~10年的周期，资金的运用是一个长期的规划。尽管现在国家提高多套房首付和利率，但对于专注房产价值投资的买房人来说，并没有致命影响。要有影响就是金融杠杆变化，如今买第二套以上住宅的首付等同商铺，但商铺的率相对更高。

当前市场变化微妙，不适合做散户投资，遇到合适投资房源的机会没有那么多了。尽管如此，当前南宁整体房价是稳中有涨的，房价涨跌不能看局部个体楼盘的价格变化。如一些原先借助楼市整体热度而哄抬房价的楼盘，其价值和价格不符合，在这个考验楼盘价值的时期就会露出马脚从而降价。一些自身品质经得起考验的优质物业，此时就算房价居高不下，长远看价值仍有上涨空间，对于投资者来说依然是好的投资产品，如果经济实力允许照样会出手。毕竟投资者追求的不是价格高低带来的短期利润，而是所投资房产长期看涨带来的价值比。

“中小户型不怕跌”

出场人物：邱俊中

购房类型：的中小户型

政策宽松市场好的时候能投资就能赚钱，可现在楼市政策严厉，市场走向难判断。目前二套以上房产贷款门槛提高，资金压力较大，风险增大，像我这类散客型的投资者多会选择抛售房产，转移风险。现在我正考虑暂时退出房地产市场，因为目前的二手房市场也有风险，成本高、利润低。现在手上有两套房等着出手，但是买家一直在压价，不像以前那样好卖了。

当前市场让投资者没有信心，我身边多个买房投资的朋友都表示“短期不会买房”或者“实在遇到合适的再做考虑”。

他们都在观望市场变化，但并没有完全离开市场，只是不会轻易出手了。如果真要继续投资，就要严格考察物业的投资价值，选择一些在市场上经得起考验的产品。如一些口碑好的楼盘，位处的中小户型，有“船小好调头”的优势，就算短期难以转卖，价值和租金有保障，转为长线投资也可以。当前阶段，只能选择“精准”投资物业，不能像从前一样大采购般买进了。

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买房胜经·供应

下半年南宁楼市“不差房”

57个楼盘1.5万套房上市等你来买

记者苏谋芬/文

楼市调控期，哪里有笋房卖？

居周刊不完全统计，下半年南宁楼市将有1.5万套房上市销售。红日·江景、保利·龙湖蓝湾、云星·钱隆江南、融昌·邕江银座、万昌·邕江明珠……不少新盘即将上市。加上一些老盘推新，下半年南宁楼市“不差房”。居周刊为您梳理各片区新旧楼盘的供应情况，让你做到选房心中有数。

57个楼盘推新 21个是新盘

据不完全统计，今年下半年，南宁市商品住宅的供应达1.5万套，计划有新品上市的楼盘共57个，其中包括21个新盘。

从供应来看，产品类型丰富，从别墅、洋房、高层、多层到公寓都有，以高层建筑为主。40~90平方米的中小户型是供应主角。

具体到片区西乡塘和兴宁是主要供应区域。西乡塘下半年新盘众多，共有9个新盘计划上市。骋望怡璟湾、龙光水悦龙湾和华亨邕江御景等在邕江边、江北大道旁的新项目就有5个。江景房将成为西乡塘楼市供应的一大亮点。

兴宁下半年也有4个新盘上市，盛天、保利、江宇这些地产大鳄云集兴宁，将在下半年推出新盘。加上荣和山水绿城计划推出的1600套新品，可以预计，兴宁下半年楼盘竞争将异常激烈。

青秀下半年供应量较多的是凤岭北，荣和大地将是凤岭北供应的项目。凤岭南的供应相对较小，主要集中在恒大苹果园、汇东郦城、梦之岛花园。东盟国际商务区楼盘数量有限，显得较为寂静，仅泰国城表示会在7月份推出187套房源，多数楼盘均表示尚未确定下半年的供应计划。柳沙下半年供应量较大的依然是民发大观天下和半岛半山。

城南片区下半年有5个新盘亮相，这些新盘将在6月份之后陆续上市，但大部分楼盘表示供应计划目前尚未确定。

受工程进度之限下半年将现推货潮

今年上半年，南宁楼市供应略显平淡，短期内市场供给不足的困境仍然明显。记者发现，就连每年开发商必争的“五一”房博会黄金销售节点，大部分楼盘却展而不卖。68个参展楼盘中，有房源可售的仅18个楼盘。

对于上半年南宁楼市供应平淡的原因，大部分业内人士分析认为，主要是受工程进度的制约。即将于下半年上市的21个新盘，不少是开发商去年下半年甚至是今年年初才拍下的地块，虽然开发商快马加鞭地加快开发进度以便尽快推出新品，但从开发时间推算，它们不得不进入下半年的楼市竞赛中。如南宁市骋望地产有限公司在西乡塘开发的骋望·怡璟湾项目，是去年10月14日拿下的地块，预计今年8月之后才能上市；位于鲁班路的红日·学府项目，也是今年3月10日才刚刚拍下的新地块。

进入下半年，南宁楼市供应量将逐步加大。广州合盈房地产代理有限公司副总经理陈戈预计，南宁楼市将会在9、10月份迎来一次供应高潮，届时可缓解目前市场上的“房源饥渴”。

而楼市新政出台一个多月以来，市场成交出现了明显的下滑。面对新的市场环境，开发商纷纷调整了营销的策略。不少原来计划在5月开盘的项目都表示，根据市场情况，把发售计划延迟到下半年。

有业内人士担心，如果大家都押宝到下半年，一旦有更严厉的调控政策出台，将会导致市场对未来的预期转变，开发商将面临严峻的考验。

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房价下调压力越来越大

南宁的房价又到了一个微妙的关口。

CRIC南宁机构近日发布数据显示，4月份南宁商品住宅成交价格出现机构性下调，均价6157元/平方米，同比上涨35.65%，环比却下降了4.32%，。

CRIC南宁机构认为，这是因为新政出台后，中低价位的项目成交比较集中，从而导致了房价结构性下调，而不是房价整体下跌。“2010年1~4月南宁市商品住宅市场成交价格高位增长，但成交量低位徘徊，出现了明显的量价背离现象，表明经过了长时间的快速上涨后，当前南宁房价有较大的下调压力。”

从各楼盘的情况来看，明显的降价情况并未出现。有业内人士认为，除非有大型开发商价推倒张多米诺骨牌，否则在2009年已经获得了足够现金的开发商们，必然会“死扛”一段时间。

一线城市的楼盘成交大幅下降，让不少地产大腕站出来发表评论。万通集团董事局主席冯仑认为，此轮调控使房地产的功能发生了根本性变化，这有可能导致房价两年内下降20%~30%。SOHO中国董事长潘石屹也曾表示，房价将回落到2009年的水平，即比目前下降15%~20%。

回到南宁楼市。下半年南宁房价小幅下跌是业界的主流声音。广西云星房地产集团营销总监钟哲表示，下半年的房价会与现在持平，部分楼盘会有100~200元/平方米的小幅下跌。届时将进入各个开发商拼营销策略、拼实力、拼产品的时代。

南宁市金色创意房地产咨询有限公司总经理陈斌认为，南宁目前的房间普遍偏高，甚至有不少楼盘单价已经超过了1万元/平方米，对于二三线城市而言，这样的价格确实高了。衡量南宁的生活水平和消费水平，房价在6000元/平方米才算合理。

部分开发商的观点是，房价会保持平稳态势。盛天集团营销总监肖斌表示，此次调控打击的是投机性购房，对刚性需求的自住购房者来说，影响相对较小。今年下半年南宁房价保持平稳，大幅下跌的可能性不大。

也有观点认为，一线城市房价下跌，可能会导致资金向二三线城市涌入，南宁是房产投资资金的理想避风港。南宁房价走向如何，还要看上行和下行的两股势力的最终角力.

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买房胜经·操盘

非常时期买房5大法则

记者钟荣芳/文

楼市如同股市，在调整期“进仓”是时机。业内人士建议，当前房地产市场调整时期，购房者可适当出手。居周刊采访了克而瑞南宁机构、南宁经纬行及南宁宝资天房地产项目管理有限责任公司的相关操盘手，以及南宁部分开发商。他们认为，五类物业可把握机会出手购买。

操盘法则一

大盘前期物业综合性价比高

“对于购房者来说，一些大型项目的首期产品，都会有较大的价格增长空间，是值得购买的。”广西中大股份有限公司总经理邬文康分析，大盘往往分期滚动开发，一来提高资金效率，二来市场吞吐量有限。所谓先做品后亮牌，前期往往为后期做示范，做样板区概念，因此对于品牌大盘，购房者在前期出手比较划算。在目前房价波动中不断上涨的态势下，多数开发商按照低开高走的法则来定价，所以出手的时机是大盘的早期。

从之前的大盘开发过程，我们不难发现这一规律。如开发过多个大盘的荣和集团，一直在创造南宁楼市的“神话”。以荣和大地为例，2009年8月首次开盘均价接近5000元/平方米，现在均价达到7900元/平方米，时隔大半年每平方米就上涨了2900元。

据了解，目前市场中，正在推出或即将推出首期物业的大盘有荣和·山水绿城、汇东星城、江宇·世纪城、龙光·水悦龙湾、万昌·邕江明珠和红日·江山等。

操盘法则二

大型配套周边物业快抗跌性强

买房要看周边配套，这是每位购房者都知道的常识。但该选择什么样的配套？易居·克而瑞南宁机构研究总监陈志军分析，通常购房者为了生活便利，会选择在学校、医院及大型超市等附近的楼盘。为了物业和抗跌性，选择具有城市代表性的大型配套旁边物业很必要，大型配套往往对楼盘的价值起着深远的影响。

如东盟国际商务区的建设，给凤岭南带来了全新的面貌、全新的配套，更给所在区域的楼盘带来了全新的价值体现。在中央商务区、领事馆区、国际会展中心、青秀山风景区和大型购物中心航洋国际城等大型配套带动下，这里的楼盘配套具有国际性和城市性，房价由之前的3000多元/平方米上升到如今的近1万元/平方米。如位于商务区的盛天茗城，首期开盘价为3200元/平方米，如今二手房已达到7900~1万元/平方米。

操盘法则三

名校地产居住品质更高

楼盘潜力大不大，与周边的相关配套有着很大的关系，教育配套在其中显得尤其重要。如果楼盘周边有所好学校，周边的服务业也会比其他地段发达。特别是小学、中学、一体化学校周边，生活配套设施完善，周边楼盘潜力更大。

以南宁二中（凤岭校区）为例，校区还未进驻时，与之一路之隔的万正·鸣翠谷，首期开盘价3000多元/平方米，如今该校附近的楼盘价格已上升到7000~8000元/平方米。在南宁，与名校为邻、引进名校、教育一条龙服务等各种与学校攀亲的楼盘比比皆是。如广西大学、广西民族大学等高校附近均有不少学区楼盘。一些楼盘内也具有较好的学校，如中房·翡翠园内有翡翠园学校，嘉和城引进天桃实验学校等。

信地·伴云居营销总监陈惠明分析，购买引进名校或与名校为邻的楼盘确实有不少好处：首先，引进名校可增加小区的文化内函，与名校为邻附近文化氛围好。这种文化氛围可以提高小区居住品质，良好的生活环境和学习气氛有利于孩子的成长。其次，交通便捷、购物无忧。为便于师生出行，名校附近的公交站点四通八达，即使是新校区，政府也会优先把公交线延伸至校园附近。再次，学生是个庞大的消费群体，校园周边一般都有购物一条街，这也为周边的居民提供了方便。

操盘法则四

轻轨物业便利价值不可小觑

轻轨缩短了城市的距离，具有不堵车、速度快的优点，靠近轻轨居住的业主在出行方面会方便许多。正因为如此，轨道沿线区域房产的潜力将大大加强。如武汉，其轻轨线1期周边的楼盘，房价在短时间内上涨了30%；宁波轨道1号线周边楼盘，上涨幅度达1000~3000元/平方米；上海轻轨带动房价上涨了50%。经验表明，几乎所有区域化购物中心、商业集中地，都有依托地铁、轻轨而建的趋势，轻轨附近物业的价值提升是必然的。

随着南宁城市的发展，可以肯定的是，今后将会有更多的人涌入南宁，这些人有可能租房，有可能买房。对于这些经济能力有限的外来人员，轻轨沿线的小户型楼盘由于交通便利、配套完善，有可能成为他们的。购买此类物业不仅自己居住方便，用于投资、出租也会有很可观的前景。目前南宁轻轨1号线正在建设施工中，一些靠近轻轨的楼盘早已打出轻轨价值，如锦秀豪庭、福满花园、凤岭春天等楼盘。买到未来轻轨线路沿线物业，无疑是抢占了先机。

操盘法则五

热点地段高档物业价值高

业内人士表示，与普通地段的物业相比，热点地段的高端物业更具有购买价值。“南宁目前的热点地段主要集中在凤岭，许多购房者认为热点区域的房价比普通区域要贵很多，购买不划算。其实不然，如果资金充足购买高档物业的价值会更高。”南宁经纬行副总经理张明介绍，如2007~2009年的热点区域——东盟国际商务区，利海·亚洲国际2008年打出4500~5000元/平方米的价格，购房者纷纷喊贵，如今价格已上升到1万元/平方米，价格实现，涨了5000元/平方米。当初购买仙葫片区的楼盘，房价3000多元/平方米，如今涨到6000元/平方米，虽然房价也翻了一倍，但上涨幅度只有3000元/平方米。相比之下，热点地段的高档物业更有购买价值。

热点地段的高档物业之所以值得选择，业内人士认为主要有两个方面的支撑：一是区域规划好。如东盟国际商务区是南宁新商圈的核心位置，有东盟10国领事馆，有着庞大基数的高端人群做支撑，高端物业市场前景可观。二是政府重视、开发速度快、价值提升快。热点地段的开发，政府往往不惜重金，因此开发速度较快，价值提升必然也快。如五象新区、凤岭北等。

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房产价值的5大要素

①地段

香港首富李嘉诚针对于房地产市场投资的一句名言：“是地段，第二是地段，第三还是地段”，地段的稀缺性与其潜力永远是成正比的。好地段的好房子相对于其他地段的房子，在形势不好时具有超强的抗风险保值能力，在形势好时则具有超大的潜力和空间。

②户型

“值不值，看地段；买不买，看户型。”这句购房者心中的买房宝典，无论楼市发展到何年何月，在购房者心中的地位也不会改变。户型是否实用、通风采光是否良好、动静是否分区等，这些影响户型的因素与每天的生活息息相关。选择一套高品质户型，不仅仅是对房子所做的一次选择，也是一种生活方式的选择。

③配套

买房子就是买配套，好的配套可以让居住生活便利、舒适，可以提升居住品质，提高房屋价值。通常要考虑小区规划中有没有商业配套、学校和会所等，以及小区附近有没有公园、银行、医院、学校和超市等。

④车位

生活水平提高，有车一族越来越多，对小区车位车库建设的要求越来越高。车位成为楼盘的重要配套已经不容忽视，大的车位配比会成为楼盘品质保证的一大因素。充足的车位，既是品质生活的一种保证，更是购房者买房时不可忽视的重要条件。

⑤景观

生活水平和生活品位不断提高的今天，人居环境下的景观及设计显得越发重要，其所体现的绿色、生态、环保、健康等要素就毫无悬念地成为当今房地产业攻坚的重点。园林景观是楼盘的名片，它营造了一种美好的居住氛围，是人与自然联系的纽带。

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