有按揭的房子要出售，卖家要偿还银行贷款才能过户。如卖家没有能力偿还房贷，垫资业务多由中介、担保公司等代办，并收取一定的费用。垫资解押在二手房交易过程中是“挣钱”的业务，于是担保公司、投资公司甚至典当行业都介入二手房垫资解押业务。近日，记者了解到，有银行推出低息垫资解押服务：买家提前按揭。这给本来已经竞争激烈的垫资解押市场带来了冲击力。
1 垫资解押业务受到关注
南宁市一家房产中介负责人何先生介绍，他的中介公司是去年底才成立的，由于开业不久就遇到市场低迷期，所以业绩平平，一个月只有几单业务。但是，何先生告诉记者，现在垫资公司三天两头就有业务员到访，有的是行内颇具实力的大公司，而有的则是刚刚涉及二手房垫资的企业，看到二手房垫资市场这么火，他也打算从事经营。
南宁市某房产中介负责人李小姐介绍，今年初，她在临街开了几家店面，据置业顾问反映，每天来公司的除了放盘看房的客户，来的的就是担保公司了。而这类公司也有分类，有的是专做房产投资公司，有的则是做个人借贷，甚至连典当公司也想介入二手房垫资业务。
据置业顾问杜小姐介绍，过去担保公司垫资业务收取利息并不高，大多两个点数（均按月计息）。现在行情上涨，垫资解押收取的利息大部分是4个点。垫资解押的利息大幅度提高，吸引不少投资人士的关注。
有业内人士感叹，一两年前南宁市不少资金实力雄厚的人士通过炒地下黄金、外汇等牟利，有不少投资公司一投就是几百万元。随着投资风险系数越来越高，这些投资人士纷纷撤离。他们原来因为垫资解押业务利息点数低而看不上眼，现在看到市场行情好，且稳定而纷纷介入。
2 垫资解押过程存在安全漏洞
南宁市某房产中介柳先生介绍，目前市场的垫资解押业务流程如下：买家王先生出售一套按揭贷款中介的房产，售价100万但尚有40万的银行贷款未还，房子就涉及到解押业务了。如果王先生无力偿还贷款，只能通过中介或者担保公司垫资解押。一般情况下，如果中介资金不足垫资款会从担保公司“借”，如此一来卖方、中介、担保公司要签署“三方协议”制约彼此。尽管如此，担保公司还是占据很大的优势，因为垫资前卖方需要把房产公正到担保公司的名下，而买家的住房贷款也要放到担保公司账户上。如王先生房子售价是100万，买家按照7成贷款，住房贷款就高达70万，而这70万是要根据“三方协议”先放到担保公司的名下的，款到账后担保公司扣除40万的垫资款后，才将多出的30万元房款退给卖家。
柳先生说，以上也只是一个层面的操作，而大的中介公司因为与担保公司有长期的合作关系，所以卖方与他们签订的其实是“双方协议”，房子是公正到中介公司或担保公司负责人名下，而买方的房款也是放到公司账上，款到后多出来的部分才退给卖家。
柳先生告诉记者，以上不管是哪一种操作模式，买家多处于一种“劣势”。有几个操作环节存在安全漏洞。如，买方将房子公正到担保公司或者中介名下，担保公司或中介都可随意“处置”房产，拿着公正书可以不用业主出面就到房产局过户；其二，垫资方将款打到买方按揭账户上后，会将卖方身份证、户口本、按揭账户银行卡及存折“收缴”，这等重要证件交给担保公司确实有风险；而更大的风险则在房款上，银行放款到担保公司或中介账户上时，一旦对方不守信，见利忘义携款潜逃，这对卖家的损害就大了。
3 “四方协议”确保资金安全
记者走访多家中介了解到，外省不少城市已经推出“买家提前按揭”。所谓的“买家提前按揭”就是房产还未过户到买家，买家就可以先行通过担保公司将房款从银行贷出来。如王先生将一套按揭中介的房子出售，买家李先生以80万元购买，经过协商，买卖双方均已签订不撤销协议。目前该房产尚欠有银行30万贷款，评估价恰好80万左右，李先生先将首付款24万存入银行冻结账户，然后在担保公司做担保的前提下，在银行将房屋评估价的7成56万提前贷出来（贷款额以评估价为准，如该房产评估价为70万，银行只发放49万元贷款），同时房款放在买家李先生的账号上，贷出的56万房款中，30万用于买方房产解押（通过相关银行划拨到房贷按揭银行）。解押完后，即可按照一般的房屋交易程序办理，手续办理完后，银行将所有房款划到卖方账户。交通银行广西分行有关人士介绍，“买家提前按揭”中，买卖双方要先在银行开户，账户由银行监管，买卖双方和担保公司不能用账号资金。另外，买方、卖方、交行、担保公司要签署四方协议。
对此，市民刘女士也表示疑虑：现在卖家往往是要求净收价，如王先生房子售价是80万元，一切费用由买家李先生承担，以“买家提前按揭”的形式来垫资解押，这个垫资费用该如何出？现在从银行贷款出了56万，是以56万还是30万来计算利息点数？而李先生已经提前按揭，房贷每月按揭该什么时候支付？
记者采访有相关业务的担保公司了解到，以王先生售房为例，买家李先生支付的垫资解押费用，只以偿还房贷的30万计算利息点数（不以时间计息），而李先生每月的房贷按揭偿还是以发放贷款时间来计算，如李先生贷款20年，要分240个月偿还银行按揭，“提前按揭”就要提前还贷，分240期偿还银行按揭不会改变。
4 中介市场反应不一
走访中，记者将“买家提前按揭”流程介绍给了几位准购房买家。买家袁先生表示，买卖双方账户购房款有银行监管，降低了垫资解押的风险，他举双方手赞成。而卖家则有不同的声音，其中郝小姐认为，如果卖家不着急用钱的情况下，办法可行得通，反之则不然。如以上述的王先生售房为例，现在的行情是，买家承担一切费用，签订购房合同时卖家就能拿到一定的购房定金，三万到五万不等，有的签订购房合同（房产档案没有疑义）就要拿到首付款，其他一概不管，那么这个做法就对卖家没有吸引力了。因为买家将全部首付款存入银行，等解押、过户流程等办好，需要两个多月的时间，意味着卖家售房后，两个多月才能拿到房款。
而中介公司对此也是看法不一。有中介公司认为，这是实力不够雄厚的担保公司才如此操作，因为担保公司在银行缴纳一定的保证金，之后才得以按照一定的比例或许运作资金，而且说白了是“用客户的钱帮客户解押，再收取客户的利息”。但是有多数中介公司认为，这样的操作模式对买卖双方来说是最安全的，降低了风险，同时也降低中介公司的风险。特别是一些刚刚起步的公司，在没有得到客户的认可的情况下，到外“借”钱垫资解押风险大。现在“买方提前按揭”的操作模式有银行监管，客户较有安全感。
有多年从业经验的置业顾问刘小姐认为，传统的按揭是以月计息，交易流程越长利息越高，即使全程加办理，需要一个多月，支付的垫资解押利息，会超过一个月。而买家提前按揭，按“笔”计息，不管交易时间多长，垫资解押的费用也不会增加，这节省了购房者的开支。有业内人士认为，目前上海、福建、杭州等大城市，买家提前按揭运作模式已经很成熟，垫资解押业务基本上不直接和担保公司借贷，而是通过银行来操作，受到市场的青睐。估计南宁市也会逐渐跟上大城市的运作模式，垫资解押将通过“买家提前按揭”来完成，“买家提前按揭”将是南宁市垫资解押未来的趋势。
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