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二手房市场交易火爆 如果合理购买二手房?

南宁房天下整理   2009-12-07 09:45

[摘要] 天气越来越冷,但二手房的交易市场却非常火爆,为什么现在大家都在关注二手房?与期房或新房相比,二手房的设施会比较完善,同时交通比较便利,没有期房的一些风险,这些优势会让投资者的目光从新房转向二手房……

二手房市场交易火爆 如果合理购买二手房?

李南:天气越来越冷,但二手房的交易市场却非常火爆,为什么现在大家都在关注二手房?

陈柳:资金方面是一个考虑,客户手中的资金是有限的,当其准备在一个地段买房置业时,首先要考虑的就是预算,与期房或新房相比,二手房的设施会比较完善,同时交通比较便利,没有期房的一些风险,这些优势会让投资者的目光从新房转向二手房。

龚虎:此外,在同等区域的话,二手房一般都比新房便宜。因为很多开发商选择开盘的时候,新房价格都会比周边的二手房价格要略高一些,而二期比一期的价格还要高,以给购房者更多的信心。

李南:二手房是一个很市场化的市场,买家卖家都在博弈,价格会更真实和更灵活。对二手房有什么投资建议?

刘冬:就买卖双方来说,开发商是比较强势的群体,购房者与开发商谈判的余地很小,而二手房双方之间的回旋余地很大。但开发商的定价对周边二手房影响也比较大,二手房业主会将其作为定价的一个基准。

龚虎:年关之前有些开发商已经不怎么卖房了,因为很多房地产企业的上市公司需要产品来体现业绩,今年的业绩已经完成了,需要留一些房子作为明年的业绩,所以出现了捂盘惜售的现象。而新房的产权证办理更需要一段时间,所以二手房的流动性强的特点就体现出来了。

李南:所以可以建议投资者,无论是需求还是投资,都可以关注二手房。那怎么来选择称心合意的二手房?

陈柳:买房置业对任何一个家庭来讲都是一个巨大投资,购买二手房首先要考虑周边配套设施等信息,比如是否是一个成熟的社区,周边是否有幼儿园、学校以及养老院等,其次就是考察一下手中的现金流,看一下家庭个人收入以及家庭收入,在实际操作中,建议家庭收入的30%~40%以内用于房贷支出,这样不会影响生活质量。

刘冬:购买二手房,一定要选择一家比较好的经纪公司。不同的公司提供的服务不一样,包括经纪人的专业知识以及专业程度也不一样,最关键的一点是,大的经纪公司其房源资源是很丰富的。

龚虎:买二手房看房只是买房过程中的步,买完房之后要签署合同,还要给对方支付定金,中介公司后期还要帮购房者办贷款,办理过户以及物业交割等。一系列的过程走下来,需要分为七八个步骤,大中介公司的服务,是从头至尾比较完善的,各个环节都会有把控,帮买房者规避风险,不正规的公司往往在签订合同收取后,后续的服务内容会萎缩。

李南:很多人在买房前都会上网先看看,有些合适的房源电话会记下来然后打过去,你们建议这样做吗?

刘冬:不建议去参考网上的价格,因为网上的房源真实性不高。建议购房者去实地查看,买卖双方能够直接接触到,细节问题面谈。

龚虎:购房者还要对物业进行考察。公共区域的卫生打扫等都是靠物业公司进行,如果物业公司不好,对房子的价格也会有影响。

陈柳:对物业公司的考察也是实地走访,看一看楼道、电梯间、绿化环境等等,早上去看看有没有园林工人或者保洁工人起来打扫,此外门卫的职守情况也可以看到,公共设施上多注重一些细节甚至垃圾箱。而相邻的几个社区还可以比较一下。

李南:有人买二手房是为了结婚,有人是为了改善住房条件,也有人是为了投资需求。对于不同的人群有哪些建议?

陈柳:对于30岁以内的人来说,购房首先考虑交通,以工作便利为条件,然后再考虑房价,基于这两点,市区内的房子都可以考虑。50岁以内的人如果为了改善居住环境,需要注意周边环境,比如治安、学校、医院等配套设施。岁数再大一些的购房者需要考虑养老和安静的环境等因素,包括一定要选择一个产权清晰的房子,因为以后可能会涉及到遗产问题。

龚虎:40岁以后买房要考虑就医方便,35岁以后的话,最主要考虑还是子女教育问题。

刘冬:如果考虑长远投资比如以租养房,手中也有闲散资金,建议可以买一些地段好、户型小的稀缺房源,类似这样的房子租金和投资可能更高。

李南:今年以来房价涨得很快,到底现在还要不要买房是很多人困惑的问题,而且如果买房,可能会损失其他一些投资的机会成本,你们的建议是什么?

陈柳:北京的房价其实一直都在涨,而且这个势头并没有收紧的趋势,如果购房者有刚性需求,或者想改善住房环境,在力所能及的范围之内可以买房。如果是用来投资,当房屋的成长率更安全地高于其他的投资产品的时候,购房就是比较合适的选择。但无论是自主还是投资,量入为出最重要。

刘冬:个人购买套房的贷款利率较低,如果买一套100万元的房产,而手中有50万元的话,建议拿出35万元左右用于购房,房款余下部分选择贷款。

李南:买二手房的时候,要注意哪些陷阱?

陈柳:我有一个朋友得到一个信息,说在北京什刹海附近有一个40平方米左右的房子出售,价格是40万元,他觉得很划算,就去现场看房,房子结构和装修也不错,但在签协议前看房产证的时候,才发现上面只写着4平方米,事实是对方在院子里盖了一个顶形成了一个大房子,这样算下来,每平方米就是10万元。

龚虎:房产证最重要,因为将来银行贷款也是以房产证面积来算,还需要注意的票据是购房发票、公共维修基金发票等等,这是购房者过户时交税的凭证。买二手房还要注意房子在过户之前,有没有结清所有费用,像水、电、气、上网、电话、物业、供暖等,这些也一定要看票据,而且是近期结算票据。

刘冬:很多购房者很关注装修,但我们建议客户不要买太新尤其是未居住过的装修房,原因是此类房可能是卖房者出于投资而买的,装修也不会花很多心思,而且看房时要多注意细节,比如水压、供暖和供电等,甚至包括屋顶是否有水印等。(来源:投资者报)

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