[摘要] 2007年，是中国房地产行业机遇与挑战并存的一年，是中国房地产行业与资本市场全面对接的一年，是中国房地产行业游戏规则全面改写的一年。即将在香港举行的第四届香港•中国国际地产周把主题定为：产业•资本•成长。南宁的房地产老总对这些热点问题是如何看待？借此之际，南宁房天下对南宁各大房地产老总进行系列专访。
房天下编辑：2007年，市场房价的快速上涨，南宁房价涨幅又是居前列，各区的房价频频被刷新，面对高房价却也出现买房抢购的现象。请问您是如何看待南宁的楼市现象的？您对现在南宁的房价有何看法？
袁经能：南宁这半年来房价走势是稳中有升，南宁的楼市综合水平也是整体攀升。影响房价的因素很多，其中一个重要原因大概就是高地价导致的高房价。房价上涨过快，普遍是地价太高的缘故。其次，城市的扩大和人文环境的提升也在一定程度上促使房价上涨。明显的现象即是随着城市的扩大和市政配套建设的规模化与完善化，使城市发展逐步向大都市迈进，各方面利好的因素都一直在不断地推动房价的上涨。再次是品牌提升了房价。随着竞争的加剧，开发商也在不断强化品牌开发意识，不断提升楼盘品质，这些高要求开发建设影响了建筑成本，房价也随之有所增加。
但是，总体上而言，南宁市现在的房价总体水平并不算高，房价收入比仅为８，发达城市如北京达到１６，深圳达到１２。目前，从南宁市供需两方面来综合考虑，预计今后南宁的房价不会出现太大的波动，会处于稳中有升的一个持续态势。
房天下编辑：截止2007年9月底，央行已经连续在9个月中连续加息5次，10月份第六次加息也已经山雨欲来风满楼。持续的加息，您认为会对南宁的房地产市场走势造成怎样的影响？对企业本身的发展又有何影响？
袁经能：首先我们要明确，央行加息并非是仅仅针对房地产行业，而是针对资本流动性过热、投资过热所采取的一些措施。明确了这一点，我们才能清晰地认识到加息的真正意义。在房地产行业，加息政策目前还没有造成很大的波动。为什么？因为目前的南宁楼市还没有进入以投资为主导性质的阶段。如果是以投资为主导的行业，资金流动性就会过热，比如股票。但是目前的南宁楼市不是。说这话，是有市场基础与依据的。据市场考查，眼下南宁买房的客户中主要是以自用型所占的比例大，占的主导性地位。购房者买房主要是为了改善居住、改善环境。在这种情况下，加息所引发的影响并不造成多大的影响力。对于整个楼市来说，引起的波动就不大。这样一来，对于我们房地产开发企业的影响力也并不大，所以目前情况下的加息现象虽然对市场有一些小影响，但总的来说，还是在可以控制的范围之内。下一步，我们将密切关注新政法规，相信在总体纲领的指导下，做一些应对的细微调整，完全可以适应市场发展局势。
房天下编辑：“地王”是今年以来频频出现在房地产领域中的词汇，房地产市场纷纷爆出天价"地王"，甚至出现了地价比房价还要高的倒挂现象，对南宁这样的现象也同样存在。今年8月份，北湖路的一块地拍出了510万元/亩的天价，随后是中山路旧城改造区拍出773万元/亩，刷新了北湖路510万元/亩的纪录。您是如何看待最近许多地方的企业争相买地现象的？结合南宁楼市实际，谈谈您对这种高价拿地的现象的看法？
袁经能：对于开发企业而言，土地就是根本，没有土地，其他的也无从谈起，随着经济发展，社会发展，土地和房地产价格的上涨是完全合乎形势的，预计在短时期内也不可能有太大的变化。在这种情况下，谁储备的土地越多，谁未来的空间就越大。所以就有了抢土地，拼价格的现象。但归根结底，开发商的这种行为拼的是就是市场预期，储备土地成为最直接的表现形式。在南宁，2003年、2004年拿的地已基本开发完，企业就需要填充新土地以备后续开发。地价高涨，资金需求就越来越多，一些小企业负担不已高价土地，就不可避免被资金雄厚的大企业抢先夺得好地，渐渐地，市场上就只有下大企业占主角。这是形势所需，也是发展的必经之路。
高地价必然导致高房价，这是不容置疑的。但是，一旦房价远远高于购房者的承受能力，购房者难免会"望房兴叹"，陷进"有价无市"局面里，这一点也是所以开发商不想看到的。如果控制高地价，最终还是需要政府方面进行协调，尽量把控在一个可调节的范围内，才能确保楼市的持续发展。
房天下编辑：贵企业的土地储备情况如何？在这方面是否会考虑企业发展而开拓更多的土地储备渠道？面对不断刷新的地王记录，面对咄咄逼人的地产资本大鳄，作为本地市场的领军地产企业，如何突围，如何迅速成长壮大？
袁经能：昌泰公司作为南宁本土成长起来的房地产开发和运营企业，依据我们自身企业的发展，对土地的储备是有充分准备的。我们公司除了目前开发建设中的昌泰·盛世家园、半山雅居、金盛财富广场等项目之外，下一步，我们即将推出相思湖新区大型的房地产项目——清华园。可以说，企业的发展都在计划之中。
作为本地市场的开发商，我们一直相信，提供好产品，树立好口碑，制造良性循环，才是公司的长久生存之道，也是我们一直追求的目标。没有竞争就没有进步，我们欢迎外地开发商进入市场，带来新的理念与开发模式，只有这样，市场才能不断进步，不断发展。在良好的市场中，我们才能不断汲取先进的理念，在与外地企业竞争中，我们才能不断激励自身，不断创新，不断取得进步。我们昌泰公司将透过对市场的甄别和预见，始终以"城市运营商"的角色，充分发挥自身雄厚的资金实力、丰富的人才经验以及成熟的开发销售经验等优势，提高综合战斗力，稳步走上发展壮大之路。
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房天下编辑：2007年，是中国资本市场狂飙的一年，也是中国房地产企业的融资年。万科昨晚公布2007年度业绩，利润预增100-150%左右，在昨天万科举行的论坛上，王石发表了几个观点，其中一条重心就是房地产企业融资及使用方式，他强调"利润非落入少数人手中，企业以经营品牌为主，上市公司是未来主流"。您对目前企业流行的融资现象有何看法？贵企业是否也有相应的计划？
袁经能：大家都说房地产是一个暴利的行业。那是因为房地产是一个隐藏巨大风险的行业。风险与利益共存。无可厚非。具有高度风险的房地产行业，同时更是一门高深的学问，并不是三言两语，或者是三天两天就能说清楚、解释清楚的。否则就有更多的人懂房地产，可以控制房地产风险了。房地产企业融资更是如此。
在融资这一方面，我想各个企业所运用的渠道或是方式，都必然与企业自身的情况或是发展局势密切相关的，很难说哪一种融资渠道好，或是不好，只能说它是否适合企业的发展。就拿我们昌泰置业公司来说，在融资方面除了考虑市场的因素，还得考虑企业发展的方向，考虑城市发展的影响等等，方方面面，绝不能含糊。我们昌泰置业公司自成立以来，成功地持续开发了几个大型的房地产项目，以实际行动证明了我们公司拥有雄厚的资金实力，拥有强大的资金基础，是完全有能力控制开发过程中的任何问题的，我们对这一点非常的信心。
房天下编辑：随着越来越多地产大鳄行大举进邕南宁将成为群雄逐鹿的战场，贵企业将如何应对这样的机遇与挑战的？您认为南宁楼市格局又将发生怎样的变动？
袁经能：外地大型企业进入南宁市场，这是机遇也是挑战，有竞争的市场才是健康的市场，进驻南宁是这些外来公司，基本都具备雄厚的实力、多年的房地产开发经验、规模化的生产、专业的产品研发队伍、正规的管理和有效的成本控制、我们也一直在向这些外地企业学习和借鉴他们的东西，再通过融合我们本地企业固有的优势，凝聚成我们自已的竞争力。此外，我们昌泰公司还不断地制造各种机会去外地市场学习，将外地成功经验与理念引入企业内部，将这些经验、理念通过转化，使其适合本地市场，再运用到项目本身。
外地大型企业冲击市场，南宁整个竞争水平和行业水平都将会有一个比较大的转变。这个转变应该将走向两个方面，是规模化，体现在国内大中型企业的进驻。第二是品质化。目前，南宁楼盘越来越注重品质。但是与一些大型城市还是有一些差距。比如珠三角发达的城市与地区。外地房地产企业入邕，在一定程度上将刺激整个市场的良性发展与飞速发展，同时，在一定程度上，也激励区内企业跟上时代步伐，在竞争中提升内部竞争力。
未来的楼市局势如何？相信在座的各位都心中有数。单是我们现在所能看到的利好因素，已经在暗示市场的前景了。不仅仅是东盟的推动作用，还有环北部湾经济圈的发展、中石油已经在钦州的投资，港口扩容等等。这都是大家看得到的实实在在的利好因素。在这样利好因素的条件和发展下，我们有理由相信，南宁房地产市场肯定将出现"二八"现象，即20%的开发商占据市场80%的开发量，这20%的开发商就是有实力的品牌开发商。就是南宁未来的发展局势。
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